Poradna - hypoteční úvěry

9 životních situací, ve kterých Vám může hypotéka pomoci
1.koupě nemovitosti
2.rekonstrukce nebo modernizace nemovitosti
3.vyrovnání partnerů po rozvodu
4.konsolidace a optimalizace dříve poskytnutých úvěrů
5.výstavba nemovitosti
6.převod členských práv a povinností nebo splacení členského podílu v případě družstevního bytu
7.zisk práva nájmu bytu se statní podporou
8.kombinace výše zmíněných
9.jakákoliv jiná investice, za kterou jste ochotni ručit vlastní nemovitostí

Mnoho starostí

Člověk, který o hypotečním úvěru přemýšlí, by měl být připraven na to, že stráví možná i půl roku obíháním úřadů, bude muset bance doložit do posledního haléře své účty a často i účty dalších členů rodiny a spoludlužníků, zaplatí několik desítek tisíc korun na poplatcích ještě před poskytnutím úvěru a zaváže se tak k pravidelnému měsíčnímu placení několika tisíců na mnoho let dopředu.

Aby Vaše cesta k získání bydlení byla co nejjednodušší, přinášíme vám přehled dokladů, které při vyřízení žádosti o hypotéku budete potřebovat. Při první návštěvě banky, pro kterou jste se rozhodli, se dozvíte, co všechno je nutné k žádosti přiložit. A může se vám z toho množství dokumentů udělat nevolno. Banky totiž požadují téměř veškerou dokumentaci k pořizované nemovitosti, případně i nemovitosti i určené do zástavy (pokud jí není přímo pořizovaný dům či byt) včetně pojistné smlouvy k pořizované nemovitosti i k zástavě.

Doklady o příjmech a výdajích

Banka se nejprve snaží zjistit, zda žadatel má dostatek finančních prostředků na splácení hypotéky. Bere však v úvahu i to, zda zájemci zbude dost na běžné životní potřeby. Při zjišťování finanční situace banky dopodrobna prozkoumávají veškeré závazky - půjčky, leasingy a podobně. Řada zájemců o hypotéku skončí již ve stadiu posuzování příjmů a výdajů.

Dnes jsou již v nabídce i hypotéky bez dokládání příjmů. Bance postačí prohlášení, že máte peněz dost.

TIP: Po odečtení všech nutných výdajů včetně splátky hypotečního úvěru by měl rodině žadatele zbývat alespoň 1,2 násobek životního minima. Banky v praxi bývají přísnější, stanovují si totiž určitou rezervu v podobě koeficientu, kterým životní minimum násobí.

Při posuzování příjmů se sečtou příjmy dospělých členů rodiny (ti se označují jako spoludlužníci), která má o úvěr zájem. Je nutné předložit potvrzení zaměstnavatele o výši platu za poslední půl rok (některé banky však chtějí až za poslední dva roky), v případě podnikatelů daňové přiznání potvrzené finančním úřadem rovněž za poslední dva roky. Dále musí být předloženy doklady o dalších závazcích, půjčkách a podobně.

TIP: Při první schůzce v bance bedlivě poslouchejte, jaké dokumenty banka požaduje, zda chce originály, či notářsky ověřené kopie, nebo zda stačí pouhé kopie.

Doložení příjmů
zaměstnanci:
■průkaz totožnosti
■kopie mzdového listu nebo výplatní pásky za posledních šest měsíců až dva roky potvrzená zaměstnavatelem
■potvrzení zaměstnavatele o průměrném příjmu
■ostatní příjmy

podnikatelé:
■průkaz totožnosti
■živnostenský list, koncese
■potvrzení správy sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovny o prováděných platbách ve prospěch těchto institucí
■přiznání k dani z příjmu fyzických osob za poslední dva roky potvrzené finančním úřadem
■v případě příjmů plynoucích z pronájmu: nájemní smlouva a vlastnický list k této nemovitosti
■příjmy z kapitálového majetku (například cenné papíry)

Doložení výdajů

■smlouva o dalším úvěru, půjčce, leasingu
■smlouva o stavebním spoření, penzijním připojištění
■pojistné smlouvy, doklady o platbách pojistného (pojištění nemovitosti, domácnosti, životní, úrazové, vozidel a další)
■doložení ostatních individuálních pravidelných výdajů (například rozhodnutí soudu o placení výživného)
■doložení ostatních závazků, jako ručitelské prohlášení a jiné
TIP: Banky mohou zohlednit i příjmy jiných osob (například příjmy rodičů žadatelů), pokud se stanou spoludlužníky. Nemusí se dokonce jednat ani o rodinné příslušníky. Spoludlužníkem však nemůže být osoba v důchodovém věku.

Doklady k nemovitosti

Banka dále zkoumá podklady k vlastní nemovitosti, zajímá ji stavební povolení případně územní rozhodnutí, geometrický plán, výpis z katastru nemovitostí rozpočet stavby, zároveň je třeba předložit ocenění nemovitosti. Banky často vyžadují, aby odhad byl proveden odhadcem spolupracujícím s bankou.

TIP: Opět je vidět proklientský trend, takže některé doklady si banka opatří sama z dostupných databází, některé nevyžaduje. Ptejte se.

Dokumenty k nemovitosti
Obecně
■nabývací titul k nemovitosti (kupní, darovací smlouva, rozhodnutí o vypořádání dědictví)
■výpis z katastru nemovitostí ne starší než 3 měsíce
■snímek z katastrální mapy ne starší než 1 rok
■odhad ceny nemovitosti ne starší než 6 měsíců ve dvou vyhotoveních dle požadavků banky
■pojistná smlouva k nemovitosti
■dohoda nebo rozhodnutí soudu formou notářského zápisu v případě rozšíření či zúžení společného jmění manželů stanoveného zákonem

Stavba
■geometrický plán
■doložení vlastních finančních prostředků (výpisem z účtu) nutných k úhradě rozdílu rozpočtu stavby a prostředků z hypotečního úvěru, případně doklad o zaplacení z vlastních prostředků před podáním žádosti o úvěr
■územní rozhodnutí (v případě, že nebylo vydáno stavební povolení)
■stavební povolení s doložkou nabytí právní moci
■přehled rozpočtových nákladů na výstavbu nebo rekonstrukci
■časový plán čerpání (pokud není součástí smlouvy o dílo)
■smlouva o dílo podepsaná zúčastněnými stranami

Koupě
■doložení vlastních finančních prostředků (výpisem z účtu) nutných k úhradě ceny za nemovitost zbývající po využití hypotečního úvěru, případně doklad o zaplacení z vlastních prostředků před podáním žádosti o úvěr - kopie (lze však doložit i před čerpáním úvěru - jako podmínku)
■kupní smlouva nebo smlouva o budoucí kupní smlouvě (musí obsahovat návrh/vzor kupní smlouvy)

Zástava
■Za hypotéku je třeba ručit. Zástavou je zpravidla pořizovaná nemovitost, která však musí být pojištěna a pojistka vinkulována ve prospěch banky. Zástavní právo k této nemovitosti se zapíše do katastru nemovitostí. V případě, že se zatím jedná pouze o stavbu, lze ji zapsat do katastru jako rozestavěnou nemovitost a zároveň jako zástavu pro hypotéční úvěr ve chvíli, kdy bude vysoká alespoň jeden metr nad zemí.
TIP: Banka dává stavebníkovi formou takzvaného příslibu úvěru jistotu, že úvěr dostane, jakmile bude mít všechny podklady k uzavření úvěrové smlouvy včetně zástavního práva.

Je možné také zpočátku ručit jinou nemovitostí, rodinným domkem či chatou. Nevýhodou je, že v tomto případě jsou potřeba dva odhady nemovitosti (odhad ceny stavěné nemovitosti i nemovitosti, kterou se ručí). Ceny odhadů se pohybují zhruba mezi čtyřmi až deseti tisíci podle typu, hodnoty a umístění nemovitosti.

TIP: Cena starších nemovitostí vychází především z toho, za jakou cenu by se dala reálně prodat. Umístění nemovitosti v menší obci snižuje odhadní cenu o pět až patnáct procent. Nižší hodnotu mají i domy patřící někomu jinému, například rodičům či sourozencům žadatele, kteří nejsou spoludlužníky. Banka může nemovitost jako zástavu i zcela odmítnout.

Orientační ceny za vystavení potřebných dokumentů

■ocenění nemovitosti: 3 až 10 tisíc korun
■výpis z katastru nemovitostí: 100 korun
■vklad zástavní smlouvy: 500 korun
■ověření podpisu notářem: 30 korun

Zařizování veškerých povolení a dokumentací na úřadech

Stavba

1.Koupený pozemek je nutné zaregistrovat do katastru nemovitostí
2.Musíte si sehnat projektanta
3.Územní rozhodnutí
Vždy je nutné prověřit, zda územní plán obce počítá s výstavbou rodinného domu na dané parcele. Pokud tomu tak není, měl by být případný zájemce předem se zástupci obce domluven na změně územního plánu a zařazení mezi stavební pozemky. Pokud k dohodě nedojde, není na pozemku možné stavět.
4.Územní řízení
Zde musí své říct projektant - pro příslušný stavební úřad musí zpracovat dokumentaci pro to, aby bylo stavebníkovi na základě územního řízení vydáno rozhodnutí o umístění stavby.
5.Projekt
6.Žádost o stavební povolení
Žadatel (stavebník) navštíví spolu s projektantem stavební úřad s projektovou dokumentací, úřad ji posuzuje (porovnává její kompatibilitu s územním plánem obce) a rozhodne o povolení. Zákon stanovuje pro rozhodnutí třiceti denní lhůtu. Může se však stát, že předložená dokumentace nebude dostačující, pak se stavební řízení pozastaví a veškeré vyřizování se protáhne.
7.Ocenění nemovitosti na základě projektu odhadcem po domluvě s bankou
Pro banku je velmi důležitý odhad nemovitosti, protože na jeho základě stanovuje konečnou výši úvěru. Banky zpravidla požadují, aby jej provedl expert vybraný bankou nebo alespoň člověk, na kterém se obě strany dohodnou.
8.Rozpočet stavby
Jedním z podkladů pro přidělení úvěru je i kalkulace stavby. Ta zpravidla také bývá přílohou smlouvy o dílo s tím, kdo dům na zakázku buduje.

TIP: Stavební firma může ve smlouvě trvat na podmínce navýšení ceny během stavby, například z důvodu zdražení materiálů. Hypotéční úvěr je však poskytován na pevnou cenu, která se stanovuje při založení smlouvy. Banky v takových případech mohou nabídnout doplňkový úvěr. Také je možné již dopředu počítat s vyšší cenou a tím vyšší hypotékou. V případě nevyužití celé částky úvěru není klient sankcionován.

Katastrální úřad

Všichni žadatelé o hypotéku tuto instituci alespoň jednou navštíví.

Stavebník nejprve musí vložit do katastru koupi pozemku, na jejímž základě lze následně získat stavební povolení a stavět.

■Další návštěva katastrálního úřadu je kvůli žádosti o vklad rozestavěné nemovitosti současně s její zástavou ve pospěch banky. Ta pak poskytne první část půjčky.
■Pokud je zástavou jiná nemovitost, je nutné ji vložit jako zástavu ve pospěch banky.
■Hotový dům se po dokončení stavby zapisuje do katastru nemovitostí

Při koupi nemovitosti je nutná návštěva katastrálního úřadu ve chvíli, kdy dochází ke změně majitele. Zároveň je však nutné zapsat zástavu nemovitosti ve prospěch banky.

TIP: Při jednání s bankou si poznamenejte všechny informace a dokumenty, které banka požaduje. Pokud čemukoliv nebudete rozumět, ihned se zeptejte. Ušetříte tím čas, vyřizování žádosti se zbytečně neprotáhne.

Počet návštěv: 184812 / Nemovitostí v nabídce: 241