Poradna - stavební
■Nejvýznamnější posun v novém stavebním zákoně spočívá v rozšíření okruhu staveb, které nevyžadují ohlášení ani stavební povolení, a rovněž rozšíření okruhu staveb, pro jejichž realizaci postačí pouze ohlášení. Je však důležité uvědomit si, že ohlášení se v řadě případů podstatně liší od ohlášení podle dosavadní úpravy. Nový stavební zákon rovněž významně zjednodušuje požadavky na užívání staveb, neboť ve většině případů bude stačit oznámení stavebnímu úřadu o záměru zahájit užívání stavby.
■Mezi zásadní změny patří alternativy ke stavebnímu řízení (uzavření veřejnoprávní smlouvy, zkrácené stavební řízení), které by měly podstatně urychlit získání oprávnění k provedení stavby. Podmínkou však bude, že stavebník připraví a zajistí veškeré potřebné podklady pro vydání příslušného rozhodnutí stavebním úřadem.
■Z rámce stavebního zákona byla vyňata úprava vyvlastnění, která byla přesunuta do samostatného zákona o vyvlastnění. Nová úprava podrobně reguluje podmínky vyvlastnění, zahájení a průběh řízení, rozhodnutí o vyvlastnění a rovněž podmínky zrušení vyvlastnění, čímž posiluje právní jistotu vlastníků pozemků a staveb, jichž se vyvlastnění týká.
■Pro vlastníky vyvlastňovaných nemovitostí je zajímavá změna výše náhrady, která se od 1. ledna 2007 poskytuje ve výši odpovídající ceně obvyklé, která je stanovena znaleckým posudkem.
Stavební zákon
Jaké změny přináší základní právní předpis v oblasti územního plánování, stavebního řízení, podmínek projektové činnosti a provádění staveb i obecných požadavků na výstavbu?
Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, jako celek nabývá účinnosti 1. ledna 2007. Ustanovení týkající se autorizovaných inspektorů platí už od 1. července 2006. S účinností od 1. července 2006 bylo nově upraveno také poskytování náhrad za vyvlastnění. Obsah a význam této nové úpravy týkající se vyvlastnění podrobně vysvětlím ve druhé části tohoto příspěvku.
Účinnost ustanovení, které se týká nároku vlastníka pozemku na náhradu za zrušení určení daného pozemku k zastavění v důsledku změny územního plánu nebo regulačního plánu, byla naopak odložena až na 1. ledna 2012.
Základní pojmy
V úvodních ustanoveních stavebního zákona jsou obsaženy definice pojmů, se kterými nový stavební zákon pracuje. Některé definice jsou roztroušeny i v dalších ustanovení stavebního zákona (např. v § 22 odst. 4 je definován »projektant«, v § 113 odst. 2 »hlavní projektant« či v § 134 odst. 2 »stavbyvedoucí«).
Oproti stávající úpravě došlo k podstatnému rozšíření a upřesnění řady pojmů stavebního práva. Některé pojmy ze stávajícího stavebního zákona jsou definovány nově, jako například »stavba«. Tou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Stavba, která slouží reklamním účelům, je stavbou pro reklamu. Pokud stavební úřad předem omezí dobu trvání stavby, jedná se o tzv. dočasnou stavbu. »Stavební úpravou« se výslovně rozumí i zateplení pláště stavby. »Zařízením« se rozumí zejména informační a reklamní panel, deska, tabule či jiná konstrukce (přesahuje-li zařízení 8 m2, jedná se o»stavbu pro reklamu«).
Zákon definuje pojmy dosud užívané pouze v praxi, jako např. »stavebník« (tj. osoba, která pro sebe žádá vydání stavebního povolení nebo ohlašuje provedení stavby, terénní úpravy nebo zařízení, právní nástupce této osoby, a dále osoba, která stavbu, terénní úpravu nebo zařízení provádí). Stavebníkem se rozumí též investor a objednatel stavby. »Staveniště« je podle nového stavebního zákona místo, na kterém se provádí stavba nebo udržovací práce. Nový stavební zákon v některých případech zavádí termíny zcela nové, např. »stavební podnikatel«, kterým se rozumí osoba oprávněná k provádění stavebních nebo montážních prací jako předmětu své činnosti. Zákon opouští pojem »drobná stavba« a zavádí pojem »jednoduchá stavba«.
Veřejná správa
Nový stavební zákon zakotvuje základní zásady činnosti orgánů územního plánování a stavebních úřadů, které mají současně sloužit jako interpretační pravidla stavebního zákona. Například ukládá orgánům územního plánování a stavebním úřadům, aby přednostně využívaly zjednodušující postupy, které nová úprava nabízí. Orgány územního plánování a stavební úřady mají současně postupovat tak, aby byly dotčené osoby co nejméně zatěžovány. Mají rovněž vydávat pouze jedno souhrnné rozhodnutí, pokud je to v dané věci možné, a mají postupovat ve vzájemné součinnosti.
Dotčené orgány. Od 1. ledna 2007 se změní způsob spolupráce orgánů územního plánování a stavebních úřadů s dotčenými orgány, které hájí veřejné zájmy (např. odbor ochrany životního prostředí, vodoprávní orgán apod.). Dotčené orgány budou vydávat tzv. stanoviska a závazná stanoviska, která budou sloužit jako závazné podklady pro rozhodování a postupy podle nového stavebního zákona. Budou-li stanoviska nebo závazná stanoviska obsahovat podmínky, dotčené orgány budou oprávněny kontrolovat jejich dodržování.
Posílena je právní jistota stavebníků a dalších subjektů, neboť dotčené orgány budou svými stanovisky a závaznými stanovisky vázány a budou je moci měnit pouze tehdy, změní-li se podstatně okolnosti, za kterých byly vydány. Podstatné zjednodušení oproti dosavadní úpravě by mělo představovat rovněž tzv. koordinované stanovisko, resp. koordinované závazné stanovisko, které bude vydávat dotčený orgán příslušný k ochraně více veřejných zájmů. Stavebník tak nebude nadále nucen žádat o vydání rozhodnutí na jednotlivých odborech tohoto orgánu, ale příslušný dotčený orgán bude povinen vydat jediné stanovisko zahrnující jeho vyjádření ke všem dotčeným veřejným zájmům. Stanoviska a závazná stanoviska budou součástí rozhodnutí vydávaných stavebními úřady. Dotčené orgány tak již nebudou vydávat samostatná rozhodnutí. Nová úprava by měla zajistit zefektivnění stavebního řízení a předejít jeho prodlužování v důsledku opatřování rozhodnutí jednotlivých dotčených orgánů.
Stavební úřady
Stávající struktura stavebních úřadů zůstane zachována i po 1. lednu 2007. Obecnými stavebními úřady tak i nadále budou městské a obecní úřady, které tuto činnost vykonávaly k 31. prosinci 2006, pověřené obecní úřady, magistráty statutárních měst a územně členěných statutárních měst, včetně úřadů jejich obvodů nebo městských částí, Magistrát hlavního města Prahy včetně úřadů jeho městských částí, krajské úřady a Ministerstvo pro místní rozvoj ČR jako ústřední správní úřad. Speciální stavební úřady budou příslušné pro otázky týkající se leteckých staveb, staveb drah, dálnic, silnic, vodních děl apod. Zachovány zůstávají rovněž újezdní úřady s působností na území vojenských újezdů. V případě technicky zvlášť obtížných nebo neobvyklých staveb si bude moci nadřízený stavební úřad vyhradit pravomoc stavebního úřadu prvního stupně. Potom bude nadřízený stavební úřad rozhodovat např. i o následném povolení užívání stavby. Kraj je podle nové úpravy oprávněn určit nebo odejmout působnost obecního úřadu jako obecného stavebního úřadu.
Územní plánování
Územní plánování slouží zejména k posuzování stavu území, k plánování využití území a výstavby v něm, a to při zohlednění podmínek v daném území. Působnost ve věcech územního plánování vykonávají obce s rozšířenou působností, kraje, Ministerstvo pro místní rozvoj ČR a Ministerstvo obrany ČR na území vojenských újezdů. Od ledna 2007 se mění proces a nástroje územního plánování, mezi které vedle níže uvedených nástrojů patří rovněž územní rozhodnutí (v některých případech může být nahrazeno územním souhlasem), územní opatření, rozhodnutí o výměně pozemků, předkupní právo obcí, krajů a státu (viz níže) či náhrady za změnu v území.
Jako podklad pro územní plánování budou využívány územně analytické podklady a územní studie, popř. politika územního rozvoje.
Prostřednictvím územně analytických podkladů budou příslušné orgány průběžně monitorovat stav území, jeho možnosti a potřeby změn jeho využití. Územní studie budou moci být pořízeny dle potřeb orgánů územního plánování. Účelem pořízení politiky územního rozvoje bude sledování stavu a potřeb celého území České republiky včetně přeshraničních a mezinárodních souvislostí.
Uvedené podklady územního plánování budou sloužit mj. jako podklad k pořizování územně plánovací dokumentace, jejich změně a pro rozhodování v území. Obsah územně analytických podkladů, územně plánovací dokumentace a dalších souvisejících dokumentů podrobně stanoví vyhláška o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti. Územně plánovací dokumentací jsou tzv. zásady územního rozvoje, které se pořizují pro celé území kraje a stanoví základní požadavky uspořádání jeho území, dále územní plány, které se pořizují pro celé území obce a stanoví základní koncepci rozvoje území obce, a regulační plány, které stanoví podrobné podmínky pro využití pozemků, pro umístění a uspořádání staveb.
Nový stavební zákon podrobně upravuje proces pořizování, schvalování a aktualizace územně plánovací dokumentace. Při schvalování územně plánovací dokumentace je zajištěna účast veřejnosti a možnost podávat proti jejímu obsahu námitky. Územně plánovací dokumentace má být pravidelně revidována, a to v závislosti na jednotlivých typech v intervalech 2 až 4 let. Územní plán může být pořízen i na návrh fyzické nebo právnické osoby, která v obci vlastní pozemek nebo stavbu (nebo k nim má obdobné právo). Není-li vydán územní plán, může obec požádat o vymezení zastavěného území.
Také regulační plán lze v některých případech vydat na žádost fyzické nebo právnické osoby. V takovém případě hradí jeho zpracování a související náklady žadatel a regulační plán platí tři roky od nabytí účinnosti. Pokud v této lhůtě není podána žádost o stavební povolení, ohlášení nebo jiné rozhodnutí, nebo pokud bylo řízení zastaveno nebo žádost zamítnuta, pozbývá regulační plán platnosti. Regulační plán ve stanovených případech nahrazuje ve schváleném rozsahu územní rozhodnutí; představuje pak v podstatě hromadné územní rozhodnutí.
Novinkou v oblasti územního plánování je poskytování tzv. územně plánovacích informací jako předběžných informací orgány územního plánování a stavebními úřady veřejnosti. Tento nový institut navazuje na novou právní úpravu poskytování předběžných informací podle § 139 správního řádu. Stavebníci, investoři, projektanti a další subjekty budou moci požádat o poskytnutí územně plánovací informace, a tímto způsobem předem zjistit podmínky využívání území, podmínky vydání regulačního plánu, územního rozhodnutí, územního souhlasu či podmínky provedení jednoduchých staveb bez předchozího územního rozhodnutí. Formuláře žádosti o územně plánovací informace jsou obsaženy v přílohách č. 1 a 2 vyhlášky o podrobnější úpravě územního řízení, veřejnoprávní smlouvy a územního opatření. Poskytnutá územně plánovací informace bude platná jeden rok od jejího vydání.
Územní řízení
Územní rozhodnutí, které se vydává na žádost stavebníka, je základním předpokladem pro umisťování staveb nebo zařízení, změny využití území, změny staveb, dělení nebo scelování pozemků či rozhodování o ochranném pásmu. Územní rozhodnutí platí dva roky ode dne nabytí právní moci. V odůvodněných případech může příslušný orgán stanovit delší lhůtu platnosti územního rozhodnutí. Pokud není ve stanovené lhůtě podána žádost o povolení činností, pro které bylo územní rozhodnutí vydáno, nebo tyto činnosti nejsou přímo zahájeny, pozbývá územní rozhodnutí platnosti. Stavební úřad může přímo v územním rozhodnutí u některých staveb stanovit, že k jejich provedení není nutné ohlášení nebo stavební povolení.
V některých případech se územní rozhodnutí nevyžaduje (např. pro informační a reklamní zařízení menší než 0,6 m 2 umisťovaná mimo ochranná pásma pozemních komunikací). V případech uvedených v zákoně postačí namísto územního rozhodnutí pouze tzv. územní souhlas, který se vydává na základě oznámení záměru stavebnímu úřadu (např. u staveb, které nevyžadují stavební povolení ani ohlášení, staveb pro reklamu, změn staveb apod.).
Zjednodušené územní řízení
Územní rozhodnutí může být podle nové úpravy vydáno v tzv. zjednodušeném územním řízení, jsou-li splněny zákonem stanovené podmínky. To znamená, rozhodujeli se o záměru v zastavitelné ploše nebo v zastavěném území, není-li nutné posuzovat vliv na životní prostředí, žádost má všechny předepsané náležitosti a je doložena stanovisky dotčených orgánů a souhlasy ostatních účastníků řízení. Návrh výroku územního rozhodnutí musí být vyvěšen na veřejně přístupném místě u stavby nebo pozemku, na kterých se má záměr uskutečnit. Vyvěšení návrhu výroku zajišťuje stavebník-žadatel. Po dobu 15 dnů od vyvěšení mají dotčené orgány nebo účastníci možnost podávat proti zjednodušenému územnímu řízení výhrady či námitky. V případě podání námitek pokračuje standardní územní řízení. Nejsou-li v uvedené lhůtě podány žádné námitky, výhrady nebo připomínky, rozhodnutí se pokládá za vydané a stane se pravomocným.
Veřejnoprávní smlouva
Novinkou je rovněž možnost uzavřít s žadatelem o vydání územního rozhodnutí, pokud se týká umístění stavby, změny využití území nebo změny vlivu stavby na využití území, tzv. veřejnoprávní smlouvu, která příslušné územní rozhodnutí nahradí. K tomuto postupu je nutný souhlas dotčených orgánů. Výhodou je zejména rychlost takového postupu a vyloučení možnosti odvolání se ze strany ostatních účastníků řízení. Náležitosti veřejnoprávní smlouvy stanoví vyhláška o podrobnější úpravě veřejnoprávního řízení, veřejnoprávní smlouvy a územního opatření. Musí především obsahovat označení smluvních stran a třetích osob, které by jinak byly účastníky územního řízení, a předmět veřejnoprávní smlouvy, který se pro jednotlivé druhy územního rozhodnutí, které smlouva nahrazuje, liší.
U veřejnoprávní smlouvy o umístění stavby je předmět veřejnoprávní smlouvy vymezen zejména druhem a účelem umisťované stavby, dále musí být uvedena parcelní čísla a druhy pozemků podle katastru nemovitostí, popis umístění stavby na pozemku (např. vzdálenost od hranic pozemku a sousedních staveb), prostorového řešení stavby (např. půdorysnou velikost, výšku a tvar) a vymezení území, které bude vlivem stavby dotčeno. Ve smlouvě se rovněž uvedou případné podmínky umístění stavby. Přílohou veřejnoprávní smlouvy o umístění stavby bude výkres současného stavu území na snímku katastrální mapy se zakreslením požadovaného umístění stavby.
Stavební uzávěra
O stavební uzávěře se nadále nerozhoduje územním rozhodnutím, ale tzv. územním opatřením. Na základě tohoto územního opatření se omezuje nebo zakazuje v daném území stavební činnost. Tento zákaz nebo omezení se nevztahuje na udržovací práce. Rada obce, která dané opatření vydává, může na základě žádosti povolit výjimku. Je-li vydáno územní opatření o stavební uzávěře, náleží vlastníkovi pozemku nebo stavby, jehož práva při užívání takového pozemku nebo stavby jsou v důsledku tohoto opatření omezena, náhrada. Náhradu poskytuje na základě písemné žádosti vlastníka obec nebo kraj. Pro potřeby odstraňování následků živelních pohrom nebo závažných havárií upravuje nový stavební zákon tzv. územní opatření o asanaci území, které stanoví technické podmínky pro odstraňování dopadů takových pohrom nebo havárií a podmínky pro další využití daného území. Vydané územní opatření o asanaci území nahradí stávající územně plánovací dokumentaci pro danou oblast.
Předkupní právo
Podle nového zákona má k pozemku, který je podle územního nebo regulačního plánu určen pro veřejně prospěšnou stavbu nebo opatření, obec, kraj nebo stát předkupní právo. Obec má navíc předkupní právo i k pozemkům, které byly uvedeným způsobem určeny pro veřejná prostranství. Předkupní právo obce, kraje nebo státu se vyznačuje v katastru nemovitostí po schválení územního nebo regulačního plánu, ve kterém je veřejně prospěšná stavba nebo veřejně prospěšné opatření vymezeno. Vlastník pozemku, k němuž má obec, kraj nebo stát předkupní právo, je povinen předmětný pozemek oprávněnému subjektu nabídnout za obvyklou cenu stanovenou znaleckým posudkem v případě, že zamýšlí jeho převod. Nabídku je třeba doručit příslušnému obecnímu nebo krajskému úřadu nebo v případě předkupního práva státu Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových. Obec, kraj nebo stát může předkupní práva využít ve lhůtě šesti měsíců od doručení nabídky. Pokud nehodlá předkupní právo využít, může se ho výslovně vzdát i před uplynutím této lhůty.
Náhrada při změně určení pozemku
Od 1. ledna 2012 bude mít vedle vlastníka, jehož práva byla omezena v důsledku stavební uzávěry, nárok na náhradu rovněž vlastník pozemku určeného k zastavění, jehož určení k zastavění bylo zrušeno v důsledku vydání nového územního nebo regulačního plánu nebo jeho změny nebo zrušením územního rozhodnutí. Nárok na náhradu však vlastníkovi nenáleží v případě, jestliže předmětnou změnu sám inicioval.
Zákon stanoví způsob kalkulace náhrady. Principiálně bude náhrada odpovídat rozdílu mezi cenou stavebního pozemku dle kupní smlouvy a cenou obvyklou pozemku, který není určen k zastavění, zjištěnou posudkem znalce. Náhradu bude povinna poskytnout obec nebo kraj na základě písemné žádosti vlastníka. Náhrada bude poskytována v penězích, pokud se vlastník s obcí nebo krajem nedohodnou na poskytnutí náhradního pozemku. Výše náhrady, kterou vlastník žádá, bude muset být doložena posudkem znalce.
Stavební řád
Mezi nejzásadnější změny oproti stávající úpravě patří zejména rozšíření počtu objektů či prací, které bude možné provést bez ohlášení či stavebního povolení, a rovněž těch objektů či prací, pro které postačí ohlášení stavebnímu úřadu. Ostatní stavby budou nadále vyžadovat stavební povolení. Další podstatný posun k liberalizaci se týká rovněž povolování užívání staveb. Ve většině případů bude stačit pouhé oznámení záměru o užívání dokončené stavby. Kolaudační souhlas stavebního úřadu (v podstatě odpovídající dnešnímu kolaudačnímu rozhodnutí) bude vyžadován zejména u staveb, které budou užívány veřejností (školy, nemocnice apod.). Volnější režim povolování užívání staveb je umožněn posílením průběžné kontroly provádění staveb. Nová úprava přesouvá dohled stavebního úřadu nad provedením staveb již do fáze jejich výstavby, a to v podobě průběžných kontrolních prohlídek.
Povolování provádění staveb
Zásadní změnu představuje rozšíření počtu staveb, které nebudou vyžadovat stavební povolení ani ohlášení. Bez ohlášení či stavebního povolení bude možné provést celkem 45 staveb, zařízení a prací, a to:
A.Stavby:
◦stavby o jednom nadzemním podlaží do 25 m 2 a do 5 m výšky, nepodsklepené, jestliže neobsahují pobytové místnosti, hygienická zařízení ani vytápění, neslouží k ustájení zvířat a nejde o sklady hořlavých kapalin a hořlavých plynů;
◦stavby pro zemědělství o jednom nadzemním podlaží do 70 m 2 zastavěné plochy a do 5 m výšky, nepodsklepené, s výjimkou staveb pro ustájení zvířat, pro chovatelství a zemědělských staveb, které mají sloužit pro skladování a zpracování hořlavých látek;
◦stavby pro plnění funkcí lesa do 70 m 2 zastavěné plochy a do 5 m výšky, bez podsklepení;
◦stavby pro chovatelství o jednom nadzemním podlaží o zastavěné ploše do 16 m 2 a do 5 m výšky;
◦zimní zahrady o jednom nadzemním podlaží a skleníky do 40 m 2, zastavěné plochy a do 5 m výšky;
◦přístřešky o jednom nadzemním podlaží, které slouží veřejné dopravě, a jiné veřejně přístupné přístřešky do 40 m 2 zastavěné plochy a do 4 m výšky.
B.Technickou infrastrukturu a doprovodná technická zařízení pro rozvod vody, energií, tepla, pro zajištění služeb elektronických komunikací, pro odvádění odpadních a dešťových vod a větrání, a to:
◦nadzemní a podzemní komunikační vedení sítí elektronických komunikací a telefonní budky, včetně přípojných komunikačních vedení veřejné komunikační sítě a přípojných energetických vedení;
◦vedení technického zařízení uvnitř budov a jejich stavební úpravy; * povrchová zařízení pro rozvod nebo odvod vody na zemědělské půdě nebo na pozemcích k plnění funkcí lesa, nejde-li o vodní díla;
◦zařízení, která jsou součástí energetické soustavy; * stavební úpravy kotelen, pokud se při nich podstatně nemění jejich parametry, topné médium nebo způsob odvodu spalin;
◦topné agregáty, čerpadla a zařízení pro solární ohřev vody;
◦stavební úpravy energetických vedení, vodovodů a kanalizací, pokud se nemění jejich trasa;
◦přípojky vodovodní, kanalizační a energetické v délce do 50 m.
C.Stožáry, antény a jiná zařízení, a to:
◦konstrukce chmelnic, vinic a sadů;
◦antény, včetně jejich nosných konstrukcí a souvisejících elektronických komunikačních zařízení do celkové výšky 15 m;
◦sirény, včetně jejich podpěrných konstrukcí a souvisejících zařízení do celkové výšky 1,5 m;
◦signální věže, signály a pyramidy pro zeměměřické účely; * podpěry lanových drah, které nevedou přes veřejné komunikační plochy a slouží pro nákladní dopravu, pro které bylo vydáno rozhodnutí o umístění stavby;
◦stožáry pro vlajky;
◦bleskosvody a zařízení, které tvoří jeho součást;
◦informační a reklamní zařízení o celkové ploše menší než 0,6 m2 ;
◦informační a reklamní zařízení, u nichž byla územním rozhodnutím nebo územním souhlasem omezena doba trvání nejvýše na 3 měsíce a jejichž výška nepřekračuje 10 m a celková plocha 20 m2 ;
◦informativní značky a oznámení na pozemních komunikacích;
◦označení budov státních orgánů a orgánů veřejné správy, označení veřejně prospěšných staveb, staveb právnických osob a fyzických osob podnikajících podle zvláštních právních předpisů a označení nemovitých kulturních památek podle zvláštního právního předpisu, popřípadě značkou stanovenou mezinárodní smlouvou.
D.Zásobníky, nádrže na vodu a bazény, nejde-li o vodní díla, opěrné zdi, oplocení, a to:
◦zásobníky pro zkapalněné uhlovodíkové plyny do celkového objemu 5 m3 určené výhradně pro odběr plynné fáze;
◦zásobníky na vodu nebo jiné nehořlavé kapaliny do objemu 50 m3 a do výšky 3 m;
◦zásobníky na uskladnění zemědělských produktů, krmiv a hnojiv do objemu 50 m 3 a do výšky 3 m mající doklad o shodě s technickými požadavky podle zvláštního právního předpisu;
◦nádrže na vodu do 100 m3 obsahu ve vzdálenosti nejméně 50 m od budov s obytnými nebo pobytovými místnostmi, pokud nejde o vodní díla;
◦bazény do 40 m 2 zastavěné plochy;
◦ploty do výšky 1,8 m, které nehraničí s veřejnými pozemními komunikacemi a veřejným prostranstvím;
◦oplocení pozemků pro zemědělské a lesnické účely bez podezdívky;
◦opěrné zdi do výšky 1 m, které nehraničí s veřejně přístupnými pozemními komunikacemi a s veřejným prostranstvím.
E.Udržovací práce, jejichž provedení nemůže negativně ovlivnit zdraví osob, požární bezpečnost, stabilitu a vzhled stavby, životní prostředí a bezpečnost při užívání a nejde o udržovací práce na stavbě, která je kulturní památkou.
F.Terénní úpravy a zařízení malého rozsahu, a to:
◦úpravy terénu, násypy a výkopy do 1,5 m výšky nebo hloubky, pokud nejsou větší než 300 m2 a nehraničí s veřejnými pozemními komunikacemi a veřejnými prostranstvími;
◦výkopy a násypy pro uložení zásobníků;
◦skladové, výstavní a manipulační plochy do 200 m2, které neslouží pro skladování a manipulaci s hořlavými látkami a chemickými látkami, které mohou způsobit znečištění životního prostředí;
◦odstavné plochy pro jízdní kola, včetně konstrukcí pro uchycení kol;
◦stavby mostních vah.
G.Ostatní stavby a zařízení, a to např.: cirkusové stany pro nejvýše 200 osob a scénické stavby pro film, televizi a divadlo, přenosná zařízení, konstrukce a lešení.
H.Stavební úpravy, pokud se jimi nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby ani způsob užívání stavby, nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí a jejich provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost.
Ohlášení
U šestnácti staveb, zařízení a prací uvedených v § 104 nového stavebního zákona postačí jejich ohlášení stavebnímu úřadu. Totéž platí u staveb, terénních úprav či zařízení, u kterých tak stavební úřad stanoví již v územním rozhodnutí (viz výše). Je však důležité uvědomit si, že ohlášení podle nového stavebního zákona se liší od ohlášení podle dosavadní právní úpravy. Nová úprava v podstatě rozlišuje tři skupiny staveb, u kterých se obsah ohlášení, resp. jeho předpokladů a přikládané dokumentace liší.
U první skupiny staveb je ohlášení obdobné ohlášení podle současné úpravy. Má obsahovat zejména údaje o stavebníkovi, o pozemku, ohlášené stavbě, jejím rozsahu a účelu, o způsobu a době provádění stavby a její jednoduchý technický popis. Dokládá se k němu vlastnické právo nebo právo založené smlouvou provést stavbu nebo právo odpovídající věcnému břemenu a dále závazné stanovisko dotčeného orgánu. Takové ohlášení postačí např. pro informační a reklamní zařízení podléhající ohlášení, stavby pro reklamu, sjezdy z pozemních komunikací na sousední nemovitosti, udržovací práce podléhající ohlášení, výrobky plnící funkci stavby.
U druhé skupiny staveb se k ohlášení navíc přikládá projektová dokumentace, kterou bude tvořit situační náčrt podle katastrální mapy s vyznačením umístění předmětných staveb, hranic se sousedními pozemky, polohy staveb na nich a jednoduché stavební nebo montážní výkresy. Do této skupiny spadá šest druhů staveb, a to např. větrné elektrárny do výšky 10 m, terénní úpravy podléhající ohlášení, přípojky nad 50 m či stavby opěrných zdí do výšky 1 m podléhající ohlášení.
Třetí skupina staveb je z hlediska obsahu a příloh ohlášení na přípravu nejnáročnější. Týká se čtyř druhů staveb uvedených v § 104 odst. 2 písm. a) - d) stavebního zákona. Mezi tyto stavby patří:
■stavby pro bydlení a pro rekreaci do 150 m2 zastavěné plochy, s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m a nejvýše dvěma nadzemními podlažími a podkrovím,
■podzemní stavby do 300 m2 zastavěné plochy a hloubky do 3 m, pokud nejsou vodním dílem,
■stavby do 300 m2 zastavěné plochy a výšky do 10 m, s výjimkou staveb pro bydlení, a haly do 1000 m 2 zastavěné plochy a výšky do 15 m, pokud tyto stavby a haly budou nejvýše s jedním nadzemním podlažím, nepodsklepené a dočasné na dobu nejdéle 3 let, a
■stavby do 25 m 2 zastavěné plochy a do 5 m výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepené nejvýše do hloubky 3 m.
U těchto staveb postačí ohlášení bez předchozího územního rozhodnutí nebo územního souhlasu pouze při splnění následujících šesti podmínek:
■návrh stavby je v souladu s obecnými požadavky na výstavbu,
■návrh stavby je v souladu s územně plánovací informací (viz výše), * stavba je umisťována v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše,
■poměry v území se jimi podstatně nemění,
■nevyžadují nové nároky na dopravní a technickou infrastrukturu,
■stavebník doloží, že o svém stavebním záměru prokazatelně informoval vlastníky sousedních pozemků a staveb na nich.
Ohlášení u těchto čtyř druhů staveb musí být doloženo projektovou dokumentací, jejíž obsah a rozsah je specifikován v příloze č. 1 prováděcí vyhlášky o dokumentaci staveb. Projektová dokumentace obsahuje šest částí:
■průvodní zprávu, která má obsahovat zejména identifikační údaje o stavbě, stavebníkovi, území, splnění případných požadavků dotčených orgánů a účastníků řízení,
■souhrnnou technickou zprávu, ze které je patrné zejména architektonické a technické řešení stavby, napojení na infrastrukturu, vliv na životní prostředí, řešení zákonných požadavků na bezpečnost stavby, ochranu zdraví, ochranu proti hluku apod,
■situaci stavby, tzn. mapu s vyznačením napojení na inženýrské sítě,
■komunikace, zastavovací plán,
■dokladovou část, do níž patří stanoviska, posudky pro účely stavby,
■zásady organizace výstavby (tzn. zejména popis staveniště a jeho
■napojení na vodu, elektřinu apod., orientační lhůty výstavby),
■dokumentaci objektů (kterou tvoří zejména technická zpráva, půdorysy základů a jednotlivých podlaží a střechy, řezy, podhledy, návrhy přípojek, posouzení stability konstrukce, apod.).
Souhlas stavebního úřadu s provedením ohlášené stavby platí 12 měsíců. Pokud v této době stavba započne, souhlas platí nadále. Pokud stavebník neobdrží od stavebního úřadu do 40 dnů ode dne, kdy ohlášení došlo stavebnímu úřadu, souhlas nebo zákaz provedení stavby (viz níže), platí, že souhlas byl udělen (podle současné úpravy musí být rozhodnutí doručeno do 30 dnů). Nový stavební zákon přesně vymezuje případy a důvody, ve kterých a pro které může stavební úřad provedení ohlášené stavby zakázat. Rozhodnutí o zákazu provedení ohlášené stavby, terénní úpravy nebo zařízení musí stavební úřad vydat do 30 dnů ode dne ohlášení. Proti tomuto rozhodnutí je možné podat odvolání.
Stavební řízení
Pro stavby, zařízení či práce, o kterých stavební zákon výslovně nestanoví, že k jejich provedení stačí pouze ohlášení nebo že mohou být provedeny i bez ohlášení či stavebního povolení, je nutné získat stavební povolení příslušného stavebního úřadu. Vydání stavebního povolení předchází stavební řízení. Stavební řízení se zahajuje na základě žádosti stavebníka o stavební povolení.
Účastníky stavebního řízení jsou stavebník, vlastník stavby a vlastník pozemku, pokud nejsou současně stavebníkem, osoby, jejichž práva mohou být navrhovanou stavbou přímo dotčena a v některých případek také společenství vlastníků jednotek. Účastníkem stavebního řízení nejsou nájemci bytu, nebytového prostoru ani pozemku.
K žádosti o stavební povolení je nutné doložit doklady prokazující vlastnické nebo jiné právo opravňující provést stavbu nebo opatření, projektovou dokumentaci, plán kontrolních prohlídek stavby, závazná stanoviska, pokud je stavebník obstaral předem. Stavební úřad žádost o stavební povolení přezkoumá, provede ústní jednání a ohledání na místě (od něj může v některých případech upustit).
Stavební úřad může v případě potřeby přizvat autorizovaného inspektora či projektanta. Nová úprava výslovně stanoví druhy námitek, které mohou účastníci řízení ve stavebním řízení uplatnit. Námitky bude možné podat pouze proti projektové dokumentaci, způsobu provádění stavby, způsobu užívání stavby nebo požadavkům dotčených orgánů. O námitkách, ohledně kterých je mezi účastníky řízení rozpor, rozhodne stavební úřad. V případě námitek občansko-právní povahy (např. týkajících se vlastnického práva) si stavební úřad sám učiní úsudek a ve věci rozhodne. Nadále tedy nebude stavební řízení přerušováno do doby rozhodnutí o občansko-právních otázkách soudem.
Ve stavebním povolení stavební úřad stanoví podmínky pro provedení stavby, popřípadě pro její užívání. Stavební úřad určí, které fáze výstavby mu stavebník má oznámit, aby stavební úřad mohl provést kontrolní prohlídky stavby. Stavební úřad může rovněž rozhodnout, že stavbu lze užívat až po získání kolaudačního souhlasu, i když by jinak nebyl vyžadován.
Zkrácené stavební řízení
Novým postupem, který by měl stavebníkům usnadnit a urychlit proces získání stavebního povolení, je tzv. zkrácené stavební řízení. Předpokladem tohoto řízení bude vydání tzv. certifikátu autorizovaného inspektora, kterým autorizovaný inspektor potvrzuje, že ověřil projektovou dokumentaci a připojené podklady, dále opatření souhlasných závazných stanovisek dotčených orgánů a vyjádření osob, které by jinak byly účastníky stavebního řízení. Pokud byly ve vyjádřeních těchto osob námitky proti provádění stavby, je autorizovaný inspektor oprávněn posoudit je a projednat. Činnost autorizovaného inspektora bude hradit stavebník. Zkrácené stavební řízení nebude moci být využito v případě některých staveb uvedených v zákoně, územně plánovací dokumentaci či rozhodnutí orgánu územního plánování.
Nový stavební zákon také umožňuje nahradit stavební povolení veřejnoprávní smlouvou mezi stavebním úřadem a stavebníkem. I tento nový institut by měl stavebníkům umožnit velmi rychlé získání oprávnění k provedení stavby, pro kterou je vyžadováno stavební povolení. Stavební dozor. Nová úprava posiluje průběžnou kontrolu provádění staveb ještě před jejím dokončením. Dosavadní institut stavebního dohledu, který vykonávaly pověřené fyzické osoby, je nahrazen dozorem ze strany stavebních úřadů. Kontrolní prohlídky budou povinně prováděny v době stanovené např. v podmínkách stavebního povolení, v plánu kontrolních prohlídek, před vydáním kolaudačního souhlasu. Stavební úřad má navíc možnost provést kontrolní prohlídku v dalších případech, kdy je to potřebné pro plnění jeho úkolů.
Bude-li při kontrolní prohlídce zjištěno, že stavba je prováděna v rozporu s rozhodnutím nebo opatřením stavebního úřadu, anebo zcela bez takového rozhodnutí nebo opatření, vyzve stavební úřad stavebníka, popř. nařídí rozhodnutím, aby zastavil práce na stavbě. Stavební úřad následně zahájí řízení o odstranění stavby. V případě zjištění jiných nedostatků provádění stavby vyzve stavební úřad stavebníka k jejich odstranění, popř. nařídí zjednání nápravy rozhodnutím. Při kontrolní prohlídce bude možné schválit změnu stavby před jejím dokončením, a to zápisem do stavebního deníku.
Neodkladné odstranění stavby, nutné zabezpečovací práce a nezbytné úpravy stavby. Obdobně jako podle stávající úpravy, zjistí-li stavební úřad, že stavba hrozí zřícením a tím ohrožuje životy osob nebo zvířat, nařídí odstranění takové stavby jejímu vlastníkovi. Pokud stavba ohrožuje zdraví a životy osob nebo zvířat svým technickým stavem, nařídí stavební úřad její odstranění nebo, pokud odstranění není nutné, nařídí vlastníkovi provedení nutných zabezpečovacích prací. Stavební úřad může v případě hrozícího nebezpečí z prodlení zajistit odstranění stavby nebo provedení nutných zabezpečovacích prací i bez předchozího projednání s vlastníkem.
Stavební příspěvek
Podle ustanovení § 138 nového stavebního zákona má vlastník stavby, stavebního pozemku nebo zastavěného stavebního pozemku nárok na stavební příspěvek na úhradu nákladů, které se přímo týkají provedení některých nezbytných úprav nařízených vlastníkovi stavebním úřadem. Podle dosavadní úpravy na stavební příspěvek (dosud »státní stavební příspěvek«) právní nárok nebyl a bylo na uvážení stavebního úřadu, zda jej poskytne. Stavební příspěvek bude poskytován na základě odůvodněné žádosti vlastníka, ve které musí být specifikováno, pro které nezbytné úpravy je příspěvek požadován a v jaké výši.
Užívání stavby
Užívání dokončené stavby je podle nové úpravy založeno na principu, že stavebník má právní nárok na užívání stavby. Stavbu, k jejímuž provedení není vyžadováno ani ohlášení, ani stavební povolení, bude možné užívat po jejím dokončení bez nutnosti činit jakékoli oznámení nebo získávat souhlas stavebního úřadu. Stavby, jejichž vlastnosti nemohou budoucí uživatelé ovlivnit (např. nemocnice, školy, nákupní centra nebo kulturní zařízení), mohou být užívány pouze na základě kolaudačního souhlasu, který vydá na žádost stavebníka stavební úřad. U ostatních staveb k jejich užívání bude stačit oznámení stavebnímu úřadu o záměru užívat dokončenou stavbu. Oznámení je nutné učinit alespoň 30 dnů předem. Během této lhůty může stavební úřad zkontrolovat, zda jsou splněny zákonné podmínky pro užívání stavby. Pokud zjistí rozpor s těmito podmínkami, užívání stavby může v této třicetidenní lhůtě zakázat. Stavby, které byly povoleny před účinností nového stavebního zákona, tj. před 1. lednem 2007, budou moci být užívány až po vydání kolaudačního rozhodnutí podle dosavadní úpravy.
Autorizovaný inspektor
Nový stavební zákon zavádí institut autorizovaného inspektora, kterému svěřuje za zákonem stanovených podmínek řadu oprávnění, díky kterým autorizovaní inspektoři budou moci částečně nahradit činnost stavebních úřadů.
Oprávnění autorizovaného inspektora mohou být využita zejména ve zkráceném stavebním řízení, pro jehož účely může autorizovaný inspektor potvrdit, že ověřil projektovou dokumentaci a podklady a že navrhovaná stavba může být provedena. Je také oprávněn posoudit a projednat případné námitky proti provádění stavby. Získá-li stavebník certifikát autorizovaného inspektora spolu s dalšími zákonem vyžadovanými podklady, bude moci stavbu stavebnímu úřadu pouze oznámit. Autorizovaný inspektor musí splňovat řadu kvalifikačních předpokladů, a to zejména bude muset mít magisterské vzdělání v architektonickém nebo stavebním směru, nejméně 15 let praxe a při odborné zkoušce prokázat právní a odborné znalosti týkající se výstavby. Bude jmenován na dobu 10 let a ponese odpovědnost za odbornou úroveň jím vydaných certifikátů a dalších dokumentů. Organizační otázky týkající se autorizovaných inspektorů upravuje prováděcí vyhláška o autorizovaných inspektorech.
Podle stavebního zákona a vyhlášky o autorizovaných inspektorech je Ministerstvem pro místní rozvoj ČR zřízena tzv. Koordinační rada pro autorizované inspektory, která zabezpečuje organizaci a průběh zkoušek uchazečů. Zkouška sestává z písemné a ústní části, ve které uchazeč musí prokázat znalosti ze stavebního práva, navrhování a provádění staveb a základních požadavků na bezpečnost a užitné vlastnosti staveb. Požadovaný rozsah znalostí uchazeče je rámcově upraven v příloze č. 1 vyhlášky o autorizovaných inspektorech. Po úspěšném vykonání zkoušky může uchazeč požádat o jmenování autorizovaným inspektorem ministra pro místní rozvoj. Přestože ustanovení týkající se autorizovaných inspektorů nabyla účinnosti již 1. července 2006, aby bylo možné v dostatečném předstihu před účinností nového stavebního zákona odborně připravit, přezkoušet a jmenovat autorizované inspektory, prováděcí předpisy týkající se autorizovaných inspektorů byly ve Sbírce zákonů vyhlášeny teprve na konci listopadu 2006. K 1. lednu 2007 proto není možné postupy počítající s účastí autorizovaného inspektora využít a je nutné vyčkat až do jejich jmenování.
Prováděcí předpisy
Ustanovení nového stavebního zákona jsou provedena vyhláškami, které byly publikovány v listopadu a prosinci 2006. Ustanovení stavebního zákona provádí vyhláška č. 500/ /2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti. Tato vyhláška stanoví pravidla pro umísťování staveb. Obsah územně analytických podkladů, územně plánovací dokumentace, příslušné formuláře a pomůcky k pořizování územně analytických podkladů jsou obsaženy v přílohách vyhlášky. Další prováděcí vyhláškou je vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území. Upravuje základní pravidla pro vymezování ploch a pozemků i požadavky na umisťování staveb na pozemcích. Nahrazuje některá ustanovení vyhlášky č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu, která je nadále účinná. Nyní upravuje některé specifické otázky umísťování staveb (např. studen, žump, oplocení), dále požadavky na bezpečnost a užitné vlastnosti staveb, požadavky na stavební konstrukce a technická zařízení staveb a rovněž požadavky pro vybrané druhy staveb (např. pro zdravotnictví či školství).
Podrobnou úpravu dokumentace obsahuje vyhláška č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb, která stanoví rozsah a obsah projektové dokumentace pro stavební řízení či ohlášení stavby, dále dokumentace pro provádění staveb (ta bude podkladem pro kontrolní prohlídku stavby stavebním úřadem), dokumentace skutečného provedení staveb, dokumentace bouracích prací, obsah stavebního deníku a jednoduchého záznamu o stavbě. Dokumentace, která byla zpracována převážně před 1. 1. 2007, bude posuzována podle dosavadních právních předpisů. Dále byla přijata vyhláška č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě stavebního řízení, veřejnoprávní smlouvy a územního opatření, v jejíž příloze jsou obsaženy formuláře podání v územním řízení. Vyhláška rovněž upravuje obsah jednotlivých územních rozhodnutí a také veřejnoprávní smlouvy, která může územní rozhodnutí nahradit. Jako poslední byla zveřejněna vyhláška č. 526/2006 Sb., kterou provádějí některá ustanovení stavebního zákona ve věcech stavebního řádu. V této vyhlášce je stanoven obsah různých podání a rozhodnutí v rámci stavebního řízení, např. ohlášení, žádosti o stavební povolení, stavebního povolení, oznámení o užívání stavby, oznámení změny v užívání stavby atd. Formuláře příslušných podání obsažené v přílohách této vyhlášky by měly napomoci sjednocení dosud roztříštěné praxe stavebních úřadů ve stavebním řízení.