Právní poradna

Otázka:
Jsem podnikatel. Jeden z mých bývalých obchodním partnerů mi dluží poměrně vysokou finanční částku, na níž mám nárok potvrzený soudem. Dlužník však tvrdí, že nemá žádné finanční prostředky, aby mi dluh zaplatil. Přitom vím, že bydlí v luxusním rodinném domě a jezdí v drahém autě. Mám vůbec šanci, že mi dluh někdy zaplatí?

Odpověď:
Pokud vůči svému bývalému obchodnímu partnerovi máte nárok, který byl soudem pravomocně uznán jako oprávněný např. rozsudkem nebo platebním rozkazem, jedná se tzv. exekuční titul. Takovéto pravomocné rozhodnutí může být tedy podkladem pro výkon rozhodnutí - exekuci. Způsoby exekuce stanoví občanský soudní řád, nejčastěji využívaným způsobem je prodej movitých a nemovitých věcí, přikázání pohledávky (z účtu) nebo srážky ze mzdy. S výběrem nejhodnějšího způsobu výkonu exekuce Vám poradí jistě v každé advokátní kanceláři. V této souvislosti bych jen upozornil na možný problém spočívající v tom, že Váš neseriózní bývalý obchodní partner mohl učinit kroky ke zbavení se svého majetku např. tím, že je převedl na jiné osoby. V případě, že tak učinil ne déle než před třemi lety, máte možnost se domáhat neplatnosti smlouvy, kterou svůj majetek převedl s odůvodněním, že tak učinil pouze účelové, aby se vyhnul povinnosti plnit své závazky.

Otázka:
Vyhlédl jsem si ke koupi rodinný dům, který byl ve vlastnictví více osob. Bohužel jeden ze spoluvlastníků zemřel a o jeho podílu bude vedeno dědické řízení. O ten rodinný dům mám velký zájem. Mohu jej za současné situace koupit?

Odpověď:
Do okamžiku, než bude pravomocně skončeno dědické řízení se vlastníkem domu bohužel stát nemůžete. Do té doby totiž není zřejmé a nepochybné, kdo je stávajícím vlastníkem domu a s kým tedy můžete uzavřít kupní smlouvu. Máte však možnost uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní, kterou si můžete zajistit, že po skončení dědického řízení a určení osoby vlastníka, resp. spoluvlastníka tento s Vámi uzavře řádnou kupní smlouvu. Smlouvu o smlouvě budoucí je nutno uzavřít jednak se všemi známými spoluvlastníky a zároveň se všemi osobami, které připadají v úvahu jako dědicové zemřelého spoluvlastníka. Vzhledem ke složitosti věci Vám však doporučuji předem se poradit s advokátem či notářem.

Otázka:
Mám zájem o koupi pozemku, na kterém chci v budoucnu stavět. Jaké dokumenty a informace bych měla požadovat po prodávajícím? O co bych se především měla předem zajímat?

Odpověď:
V první řade Vám doporučuji si ověřit zcela nepochybně, zda osoba se kterou jednáte jako s prodávajícím, je skutečně osobou oprávněnou, tedy vlastníkem pozemku a že na pozemku neváznou žádná práva, která by prodávajícího omezovala v dispozici s uvedeným pozemkem. Dále doporučuji požadovat po prodávajícím doklad o tom, že na uvedeném pozemku lze umístit stavbu, kterou zamýšlíte postavit. Neznamená automaticky, že pokud lze na určitém pozemku stavět obecně, lze na něm oprávněně stavět jakoukoli stavbu, o jakémkoli půdorysu, stylu apod. Zároveň Vám doporučuji nespoléhat se jen na podklady od prodávajícího, ale ověřit si veškeré jím tvrzené skutečnosti na příslušném stavebním úřadě. Na tomtéž úřadě považuji za vhodné se dotázat nejen na předmětný pozemek, ale i na územní plán týkající se okolí pozemku. Předejdete tak případnému pozdějšímu překvapení, když se vedle Vašeho rodinného domku začne stavět pozemní komunikace nebo supermarket. V neposlední řadě doporučuji zajímat se přístup k předmětnému pozemku. Pokud by přístup měl být veden nikoli přes obecní komunikace, ale přes pozemky soukromých osob, pak vyžadujte od prodávajícího doklady o tom, že tyto pozemky lze za účelem přístupu k předmětnému pozemku užívat. Nejvhodnějším způsobem zajištění přístupu je zřízení věcného břemene.

Otázka:
Jsem nájemcem nebytových prostor, které v současné době nepoužívám pro vlastní potřebu. Taky jsem v loňském roce zdědil po otci nemovitost, která je nebytovým prostorem. Mám tudíž zájem tyto nemovitosti pronajmout, resp. dát do podnájmu. Můžete mi nastínit jaké jsou podstatné náležitosti, které by měla mít smlouva o nájmu nebo podnájmu nebytových prostor?

Odpověď:
Právní úprava nájmu a podnájmu nebytových prostor je obsažena v zákoně č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů. Dle ustanovení uvedeného zákona musí smlouva o nájmu nebo podnájmu nebytových prostor obsahovat alespoň tyto náležitosti:

•předmět nájmu, tj. přesnou specifikaci pronajímaných nebytových prostor, nejlépe dle aktuálního výpisu z listu vlastnictví. V tomto případě doporučuji ve smlouvě uvést i přesnou polohu a výměru pronajatých nebytových prostor, případně může být ke smlouvě přiložen i nákres pronajímaných prostor, tak aby se vyloučila záměna s jinými prostory v domě.
•účel nájmu, tj. uvedení činností, pro které bude nájemce pronajímaný nebytový prostor využívat. Tady doporučuji odkaz na konkrétní předmět podnikání nájemce, dle živnostenského oprávnění nájemce.
•výši a splatnost nájemného a způsob jeho platby. Splatnost nájemného u nebytových prostor je ve většině případů stanovena měsíčně s tím, že bližší způsob hrazení nájemného je na ujednání jednotlivých stran. Do smlouvy doporučuji uvést ujednání o výši kauce, která by měla být uhrazena nájemcem při podpisu smlouvy o nájmu. Tyto vázané prostředky by byly využity v případě řádného neplacení nájmu nájemcem, nebo v případě způsobení škody nájemcem.
•a v neposledním řadě nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu na kterou se nájem uzavírá (pozn. smlouvu o podnájmu nebytových prostor lze uzavřít toliko na dobu určitou).

K platnosti smlouvy o nájmu nebo podnájmu nebytových prostor zákon vyžaduje písemnou formu. V každém případě doporučuji smlouvy alespoň zkontrolovat právníkem, vyhněte se tak možným problémům s neplatností smluv, příp. ujednáními pro Vás nevýhodnými.

Otázka:
S manželem jsme se rozvedli v listopadu 2003. Majetkově jsme již vypořádání. Já jsem zůstala bydlet v bytě, který jsem nabyla od osobního vlastnictví ještě před uzavřením manželství, manžel se z tohoto bytu odstěhoval již v březnu 2003. Po celou dobu co s manželem spolu nebydlíme, mu je ale na mojí adresu bydliště doručována pošta. Zvlášť v poslední době jsou to obsílky od soudů. Domnívám se, že adresu trvalého bydliště oficiálně nezměnil a i nadále jí uvádí jako své trvalé bydliště, byť tam již skoro dva roky nebydlí a adresa jeho současného pobytu mi není ani známa, jelikož nejsme ve styku. Obávám se, že má dluhy a mohlo by mi to způsobit problémy. Můžu mu adresu trvalé bydliště zrušit? Můžu tak učinit i bez jeho případného souhlasu?

Odpověď:
Otázky evidence trvalého pobytu řeší zákon č. 133/2000 Sb. o evidenci obyvatelstva, ve znění pozdějších předpisů. Dle tohoto zákona se místem trvalého bydliště rozumí adresa pobytu občana v České republice, kterou si občan zvolí zpravidla v místě, kde má rodinu, rodiče, byt nebo zaměstnání, přičemž každý může mít jen jedno místo trvalého pobytu. Podle toho co uvádíte, Váš manžel nemá již žádné užívací právo k předmětnému bytu (není vlastníkem, spoluvlastníkem, popřípadě nemá k předmětnému bytu ani uzavřenou nájemní smlouvu). V tomto případě máte právo jako vlastník bytu a tedy jako oprávněná osoba zažádat u ohlašovny (obecní úřad) zrušení dosud evidovaného záznamu trvalého pobytu Vašeho manžela na adrese Vašeho bydliště. Je tak možné učinit v souladu s ustanovením § 12 shora citovaného zákona č. 133/2000 Sb., když „ohlašovna rozhodne o zrušení údaje o místu trvalého pobytu na návrh oprávněné osoby, zaniklo-li užívací právo občana k objektu nebo jeho vymezené části (např. bytu nebo obytné místnosti), jehož adresa je v evidenci obyvatel uvedena jako místo trvalého pobytu občana, a nevyužívá-li občan tento objekt. Co se týče dotazu jestli tak lze učinit i bez souhlasu Vašeho manžela, k tomu uvádím, že Váš manžel bude jako účastník správního řízení o této skutečnosti (návrhu na zrušení jeho trvalého bydliště) správním orgán písemně vyrozuměn. Rovněž mu bude dána možnost vyjádřit se k uváděním skutečnostem. Pokud však jeho stávající pobyt nebude znám, vyrozumí ho správní orgán o vedení správního řízení veřejnou vyhláškou.

Otázka:
Chtěla bych si půjčit peníze o známého, který si jako podmínku půjčky vymínil zajišťovací převod práva k mému bytu. Můžete mi vysvětlit, co to znamená?

Odpověď:
Zajišťovací převod práva je jedním z poměrně efektivních způsobu zajištění pohledávky, ve Vašem případě půjčky. Věřitel tímto způsobem podstatně snižuje své riziko, že mu půjčku nevrátíte, lépe řečeno, jistí se pro případ, že mu jí nevrátíte. Podstata zajišťovacího převodu práva spočívá v tom, že po dobu existence pohledávky, tj. po dobu, než půjčku splatíte, bude věřitel vlastníkem Vašeho bytu a vy s tímto bytem nebudete moci jakkoli nakládat. Týká - li se práva bydlení v něm, to záleží na dohodě mezi dlužníkem a věřitelem. Pokud ve sjednané době nedojde k zaplacení půjčky, stane se věřitelem vlastníkem Vašeho bytu definitivně a nebude k tomu, muset učinit již žádný další krok. Takovým definitivním vlastníkem stane toliko na základě té skutečnosti, že uplynula lhůta mezi dlužníkem a věřitelem sjednaná pro zaplacení pohledávky. Bude pak moci poměrně rychle a bez problémů jako vlastník byt zpeněžit a získat tak zpět půjčené peníze. Pokud půjčku splatíte řádně a včas, zajišťovací převod zanikne a vy se stanete opět vlastníkem svého bytu.

Otázka:
Můj manžel v minulosti podnikal a z tohoto podnikání mu zůstaly dluhy. Věřitelé podali vůči němu návrh na exekuci. Může být exekučně postižen i můj majetek?

Odpověď:
Pokud se jedná o výkon rozhodnutí vedený na majetek Vašeho manžela, je nutno počítati i s tím, že exekučně může být postižen i majetek patřící do Vašeho společného jmění manželů, neboť je zřejmé, že takový majetek, je, byť z části, také majetkem Vašeho manžela. V rámci výkonu rozhodnutí je dokonce možno postihnout i majetek, o který bylo zúženo Vaše společné jmění smlouvou a to v případě, že dlužná pohledávky vznikla před tím, než tato smlouva byla uzavřena. Nedotknutelný zůstává pouze výlučně Váš majetek, např. takový, který jste nabyla darem či dědictvím. Pokud přesto byl tento Váš výlučný majetek postižen výkonem rozhodnutí, máte možnost se bránit podáním tzv. vylučovací žaloby. Vzhledem ke spletitosti právní problematiky postižitelnosti konkrétního majetku v exekučním řízení Vám však doporučuji obrátit se na advokáta.

Otázka:
S maminkou jsem žila v družstevním bytě. Ona byla jako vdova nájemníkem a já jsem v bytě byla přihlášená. Jak se mi podařilo dohledat, měla uzavřenou smlouvu na dobu neurčitou. Maminka mi nedávno zemřela. Když jsem to oznámila družstvu s tím, že v bytě chci dál bydlet, řekli mi, že se mnou musí uzavřít novou nájemní smlouvu. Smlouva, kterou mi předložili k podpisu však byla pro mne nevýhodná, zejména měla být uzavřena na dobu určitou. Smlouvu jsem odmítla podepsat, z družstva mi však teď vyhrožují, že když nemám nájemní smlouvu, takže mně vystěhují. Poraďte mi, co mám dělat?

Odpověď:
Postup družstva je zcela v rozporu se zákonem a to hned v několika ohledech. Je nepochybné, že Vaše právo užívat družstevní byt vzniklo bez dalšího v okamžiku, kdy Vaše maminka zemřela a to na základě tzv. přechodu nájmu. Dřívější nájemní vztah mezi družstvem jako pronajímatelem a Vaší maminkou jako nájemcem se změnil toliko tak, že nájemcem jste nyní Vy. Všechny ostatní práva a povinnosti, včetně doby nájmu, výše nájemného a dalších smluvních podmínek platí jako před smrtí Vaší maminky. Ačkoli je praxe družstev, ale i jiných subjektů taková, že při přechodu nájmu uzavírají s právním nástupcem novou nájemní smlouvu, zákon toto v žádném směru nevyžaduje a tudíž se nemusíte bát, že bez nové nájemní smlouvy v bytě nemůžete dál bydlet. Pokud družstvo chce, resp. vyžaduje (byť bez právního důvodu) uzavření nájemní smlouvy, pak trvejte na tom, že její obsah musí být zcela totožný s obsahem původní nájemní smlouvy, kterou družstvo uzavřelo s Vaší maminkou. Máte na to nárok.

Otázka:
Jelikož jsem se rozhodl pořídit si dům se zahradou obrátil jsem se na jistou realitní kancelář s tím, že jsem si v její nabídce vybral dům, který se mi líbil. Realitní kancelář využívala služeb advokátky, která sepisovala a připravovala právní dokumenty pro převod nemovitostí z prodávajících na kupující. Rovněž v mém případě takto advokátka připravovala mimo jiné i kupní smlouvu na převod předmětných nemovitostí, tj. domu a pozemků do mého vlastnictví, když podotýkám, že prodávající byli čtyři spoluvlastníci. Před advokátkou jsme podepsali předmětnou kupní smlouvu, kterou ona sama zpracovala. Zdálo se být vše v pořádku, neboť příslušný katastrální úřad provedl vklad do katastru nemovitostí. Asi za tři měsíce jsem chtěl udělat na domě nějaké rekonstrukce a na stavebním úřadě mi však řekli, že nevlastním pozemek - stavební parcelu, která je pod domem, který jsem koupil. Mezitím došlo ještě k tomu, že po podpisu kupní smlouvy, kterou jsem podepsal zemřela jedna z prodávajících spoluvlastníků, kteří mi předmětný dům se zahradou prodali. Rozhodně jsme všichni, tj. já i prodávající při uzavírání kupním smlouvy byli přesvědčeni, že kupní smlouva obsahuje všechny nemovitosti a tedy i pozemek -stavební parcelu pod domem. Poraďte mi prosím jak v této věci mám postupovat?

Odpověď:
Z Vašeho dotazu, je zřejmé, že vůle všech prodávajících (tedy všech čtyřech spoluvlastníků na straně prodávajících) a rovněž Vaše vůle jako kupujícího byla koupit veškeré předmětné nemovitosti, tedy i pozemek-stavební parcelu, která se nacházela pod předmětným domem. Z Vašeho sdělení je zřejmé, že došlo při sepisování kupní smlouvy ze strany advokátky k pochybení a k opomenutí uvedení v předmětu kupní smlouvy, že předmětem prodeje je rovněž pozemek - stavební parcela nacházející se pod předmětným domem. Této chyby si při podpisu smlouvy nikdo nevšiml, nicméně to považuji za pochybení advokátky sepisující kupní smlouvu a rovněž realitní kanceláře, která předmětné nemovitosti nabízela ve svých nabídkách ke koupi, i oni totiž věděli, vymezení předmětu kupní smlouvy. Je nepochybné, že katastrální úřad pak postupoval zcela správně, když do katastru nemovitosti zapsal toliko nemovitostí, které byly vymezeny uzavřenou kupní smlouvou, neboť je plně vázán návrhem a listinou o právním úkonu, tedy kupní smlouvou, která mu byla předložena k zápisu. Náprava by byla jistě jednoduchá, pakliže by nenastal problém, který jste ve svém dotazu nastínil, a to že jedna prodávající spoluvlastnice v období po uzavření kupní smlouvy a vkladu do katastru nemovitostí umřela. Kdyby tato událost nenastala bylo by nutno uzavřít další kupní smlouvu jejíž předmětem by byl toliko pozemek-stavební parcela na němž se dům nachází. Za této situace je však nutno vyčkat výsledku dědického řízení a je nutno vstoupit kromě ostatních prodávajících spoluvlastníků do jednání s dědici zemřelé spoluvlastnice, kteří pravomocným rozhodnutím dědického soudu nabydou tento pozemek do vlastnictví. V případě však jejich neochoty i případně neochoty ostatních spoluvlastníku uzavřít kupní smlouvu k předmětnému pozemku se pak budete muset obrátit se svým nárokem na soud. Považuji za důležité Vás upozornit na skutečnost, pokud Vám vznikne v souvislosti s těmito Vašimi nároky nějaká škoda, pak tuto jste oprávněn žádat po advokátce, která svou jistě nechtěnou nedbalostí tento stav zapříčinila.

Otázka:
Jsem vlastníkem rodinného domu se zahradou. Každoročně mám se svým sousedem problémy v podzimním období, kdy soused na své zahradě pálí spadané listí, zbytky rostlin ze svého políčka. Vždy při té příležitosti pálí i různé jiné věci jako látky, barvy, oleje a dokonce i staré pneumatiky. Díky této činnosti se na náš pozemek valí smradlavý kouř, kdy se mnohdy nedá ani dýchat. Žádal jsem několikrát souseda, ať toho nechá, ale nikdy mě nevyslyšel a řekl mi, že si na svém pozemku může dělat co chce. Co mám dělat, má soused pravdu nebo se mohu někde obrátit, abych mu zabránil v jeho činnosti?

Odpověď:
Jednání Vašeho souseda je rozhodně protiprávní a máte možnost se proti němu bránit. § 127 občanského zákoníku totiž stanoví, že vlastník věci se musí zdržet všeho, čím by nad míru přiměřenou poměrů obtěžoval jiného, nebo čím by vážně ohrožoval výkon jeho práv. Proto nesmí zejména nad míru přiměřenou poměrům obtěžovat sousedy hlukem, prachem, popílkem, kouřem, plyny, parami, pachy atd. Z citovaného je tedy zřejmé, že soused jako vlastník vedlejší nemovitosti je povinen zdržet se svého jednání tedy pálení listí a jiných věcí, které ve svém dotazu popisujete. Z jeho činnosti zcela určitě vzniká kouř, zápach i popílek a v případě pálení toxických látek nebezpečné a jedovaté plyny. V případě, že dobrovolně Váš soused svého jednání na Vaši výzvu nezanechá, máte možnost se obrátit jednak na Policii ČR v případě, že soused pálí toxické látky zda nedošlo k naplnění skutkové podstaty trestného činu obecného ohrožení. Dále pak se můžete obrátit na orgán obce resp. přestupkovou komisi, aby věc ze sousedem řešil jako přestupek proti občanskému soužití a v neposlední řadě se můžete domáhat svých práv vlastníka žalobou k soudu, nechť je zakázáno sousedovi počínat si v rozporu s § 127 občanského zákoníku.

Otázka:
Jsem občanem Slovenské republiky. V České republice jsem do 1. května 2004 měl povolení k dlouhodobému pobytu nad 90 dnů (studuji českou vysokou školu). Nyní s přítelkyni uvažujeme o koupi bytu do osobního vlastnictví, s tím, že chceme být spoluvlastníci předmětného bytu. Můžu já jako cizinec (nemám české státní občanství) koupit nemovitost na území České republiky? Existují nějaká omezení v nabývání nemovitostí v návaznosti na druh nemovitosti (myslím tím, zda se jedná o budovu, pozemky, lesy, atd.)?

Odpověď:
V souvislosti s naším vstupem do EU se nově upravuje možnost nabývání nemovitostí pro občany jiných zemí. Stalo se tak novelou devizového zákona, a to zákonem č. 354/2004 Sb. Do vstupu naší země do EU byl devizový zákon (zákon č. 219/1995 Sb. v platném znění) k cizincům v oblasti nabývání nemovitostí poměrně přísný. Od 1. května 2004 v souvislosti se vstupem země do EU dochází k částečnému uvolnění pravidel pro nabývání nemovitostí. I nadále však musíte počítat s tím, že platí určitá omezení pro cizince, v návaznosti na ujednaní, která Česká republika ve své přístupové smlouvě do EU vyjednala. Dle současné právní úpravy výše zmíněný devizový zákon rozděluje nemovitosti v tuzemsku na: 1)pozemky tvořící zemědělský půdní fond, pozemky lesní 2)ostatní nemovitosti. Ad1) Pozemky, které tvoří zemědělský půdní fond a lesy, mohou nabývat: - občané České republiky, - fyzické osoby s trvalým pobytem v České republice nebo právnické osoby se sídlem v České republice, - příslušníci členského státu EU, pokud získají průkaz o povolení k pobytu v ČR a pokud budou uvedeni v evidenci zemědělských podnikatelů příslušného obecního úřadu za podmínky, že jejich trvalý pobyt v ČR bude činit alespoň tři roky, - ostatní cizinci pouze v zákonem uvedených případech jako dědění, pro diplomatické účely, do společného jmění manželů, od příbuzných v řadě přímé, na základě předkupního práva, atd. Ad 2) Ostatní nemovitosti mohou nabývat: - tuzemci, - cizinci s českým státním občanstvím, - cizozemci s průkazem o povolení k pobytu v České republice pro státního příslušníka členského státu evropského společenství (blíže zákon o pobytu cizinců č. 326/1999 Sb. v platném znění), - cizozemci - právnické osoby, již umístí v tuzemsku podnik či organizační složku podniku a jsou oprávněni v tuzemsku podnikat, - ostatní cizozemci ve vyjmenovaných případech, což je nově např.: v případě, že nemovitost získává od příbuzného v řadě přímé, sourozence nebo manžela. Vzhledem k výše uvedenému došlo k částečnému rozšíření možností cizinců nabývat v České republice nemovitosti, např.: v případě cizozemce s českým státním občanstvím nebo průkazem o povolení k pobytu, což bude zřejmě i váš případ (průkaz o povolení k pobytu je možné si vyřídit na cizinecké policii, příslušné dle místa vašeho pobytu v České republice) či v případě, že nemovitost získává od příbuzného v řadě přímé, sourozence či manžela.

Otázka:
Jsem vlastníkem ideální 1/6 pozemku. Zbylých ideálních 5/6 vlastní moji příbuzní. V současné době je mým zájmem postavit na mé ideální 1/6 rodinný domek. Problém je, že nevím, která konkrétní část pozemku je moje, a na které části tudíž můžu stavět. Je stanovený nějaký způsob jakým se mám s příbuznými vypořádat?

Odpověď:
Ve vašem případě se jedná o tzv. podílové spoluvlastnictví, které je blíže upraveno v občanském zákoníku, zák. č. 40/1964 Sb., konkrétně v ust. § 137 a násl. Dle uvedeného zákona podíl každého ze spoluvlastníku vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci. Pokud se tedy jedná o jeden pozemek, jednu parcelu, považuje se tato parcela za jeden celek, přičemž každý ze spoluvlastníků má ideální, tzn. blíže neurčený podíl. Neexistuje žádné právo prvního výběru na konkrétní část pozemku a možnosti způsobu určení užívání spoluvlastnictví jsou různé. Upřednostňuje se samozřejmě dohoda všech spoluvlastníku. Pro tento úkon není stanovena forma, nicméně doporučuji formu písemnou. Pokud by jste se s ostatními příbuznými na dohodě neshodla, máte možnost uplatnit ust. § 141 občanského zákoníku, tzn. dohodnout se na úplném zrušení spoluvlastnictví a provedení vzájemného vypořádání mezi spoluvlastníky. V tomto případě se vyžaduje dohoda, která bude mít písemnou formu. V případě, že by nedošlo mezi vámi k této dohodě můžete podat vy sama, příp. kterýkoliv spoluvlastník návrh k okresnímu soud na zrušení vašeho spoluvlastnictví a provedení vypořádání soudem. Soud přitom přihlédne k velikosti a k účelnému využití věci a není-li rozdělení věci dobře možné, přikáže soud věc za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům; přihlédne přitom k tomu, aby věc mohla být účelně využita.

Otázka:
Kupujeme budovu k podnikání a k ní patří také pozemek. Při jeho prohlídce jsme zjistili, že jedním místem vede vysokotlaký plynovod, kanalizace a je zde i umístěna trafostanice, takže nemáme možnost tuto část pozemku využívat. Toto omezení není zapsáno ani v KN. Tyto zařízení jsou využívány pouze soukromými firmami v sousedství pozemku. Lze nějak požadovat náhradu za znemožnění využití pozemku? Co by bylo nejvhodnější učinit?

Odpověď:
Pokud existující věcná břemena, neboť umístnění zařízení které popisuje takový charakter má, nejsou zaspána v katastru nemovitostí, z Vaší pozice zájemce o pozemek, na kterém věcné břemeno vázne, mnoho nezmůžete. Zajištění zápisu v katastru nemovitostí je totiž v dispozici oprávněného z věcného břemene a to jak v případě smluvně zřízeného věcného břemene nebo břemene zákonného. Ačkoli to z Vašeho dotazu není zcela zřejmé, předpokládám, že zařízení jsou určena pro veřejné užívání (přesto, že fakticky jsou užívána pouze sousedícími firmami). V takovém případě věcné břemeno vzniklo jako zákonné a oprávněným z tohoto věcného břemene je vlastník tohoto zařízení. Ten by tedy měl podat návrh na vklad takového břemene do katastru nemovitostí. Vám jako zájemci o koupi pozemku, bych doporučila zřejmě trvat na zohlednění této skutečnosti při jednání o ceně pozemku. Týká - li se náhrady na znemožnění využití pozemku, na tu měl nárok vlastník pozemku v době zřízení věcného břemene, tj. v době umístění zařízení na tomto pozemku. Pokud by se jednalo o zařízení soukromé, ve smyslu určení pro užívání pouze omezeného okruhu osob (např. v případě, že by je jednalo o kanalizaci pouze v rámci jednoho závodu), pak by věcné břemeno nevznikalo ze zákona a vlastník zařízení - kanalizace by musel s vlastníkem pozemku uzavřít smlouvu, na základě které by (zřejmě za náhradu) mohl vést kanalizaci přes cizí pozemek. Pokud takové smlouva (dohoda) chybí, jednalo by se o neoprávněnou stavbu na cizím pozemku a přichází v úvahu domáhat se jejího odstranění na straně vlastníka pozemku nebo zřízení věcného břemene soudem na straně vlastníka zařízení - kanalizace, pokud by splněny zákonné podmínky.

Otázka:
Před nedávnem mi zemřel otec s kterým jsem se dlouhodobě nestýkal. Nyní jsem byl pozván notářem k projednání dědictví s tím, že jsem jediným dědicem, neboť otec nebyl ženatý a neměl žádné další děti. Notář mne předběžně informoval, že v dědictví se nachází nemovitost, na které váznou dluhy třetích osob. Poraďte mi jak mám postupovat, když dědit nechci a co mám dělat, abych nemusel za otce platit jeho dluhy.

Odpověď:
Z Vašeho dotazu vyplývá, že jste zřejmě jediným dědicem po Vašem zemřelém otci. Skutečnost, že jste se dlouhodobě s otcem nestýkal nemá vliv na dědění ze strany Vaší osoby, pokud by však otec za trvání svého života Vás tzv. nevydědil na což pamatuje kogentně § 469a Obč.zák. Jako dědic pakliže nechcete dědit, můžete dědictví odmítnout. Tento postup Vám umožňuje § 463 a násl. Obč.zák.Podle tohoto ustanovení může dědic dědictví odmítnout, a to buď ústním prohlášením u soudu a nebo písemným prohlášením soudu zaslaným. Toto prohlášení pak dědic může učinit jen do jednoho měsíce ode dne, kdy byl soudem oprávněn dědictví odmítnout a následcích o dědictví vyrozuměn. Z důležitých důvodů pak může soud tuto lhůtu i prodloužit. Důležitou skutečností je, že nelze k odmítnout dědictví připojit jakékoliv podmínky či výhrady a nelze rovněž odmítnout dědictví pouze z části. Dá se říci zjednodušeně, že se dědí buď vše a nebo nic. Z Vaší otázky rovněž vyplynulo, že na předmětné nemovitosti váznou dluhy třetích osob. Je nepochybné, že pakliže se v dědictví nachází jakékoliv dluhy i tyto jsou předmětem dědického řízení, kdy postup v tomto směru pak upravuje § 470 a násl. Obč. zák., který stanoví, že dědic odpovídá pouze do výše ceny nabytého dědictví. Dá se tedy zjednodušeně říci, že je-li hodnota nabytých aktiv v dědictví 100.000,-Kč a dluhy ve výši 200.000,-Kč pak odpovídáte pouze za dluhy co do částky 100.000,-Kč. V každém případě Vám doporučuji se v dané věci obrátit na advokáta o právní pomoc na základě všech konkrétních skutečností vašeho případu, neboť notář, který pozůstalost po Vašem otci vyřizuje Vám v daném případě radit nemůže a ani nesmí.

Otázka:
S kamarádem chci založit společnost s ručením omezeným. On má peníze a já vlastním budovu, ve které bychom chtěli podnikat. Můžu místo peněz vložit do společnosti jako můj vklad dům a kamarád peníze?

Odpověď:
Je to samozřejmě možné. Založení společnosti s ručením omezeným upravuje zák. č. 513/1991 Sb. obchodní zákoník. Zákon stanoví, že vkladem společníka je souhrn peněžních prostředků nebo jiných penězi ocenitelných hodnot. Za nepeněžitý vklad pak může sloužit jen majetek jehož hospodářská hodnota je zjistitelná, a který může společnost hospodářsky využít ke svému podnikání. Je rovněž možné aby Váš kamarád vložil do společnosti jako vklad peníze a vy nemovitost. Zákon však ukládá, že hodnota nemovitosti musí být zjištěna znalcem, tak aby byla objektivně zjištěna hodnota vkladu společníka do společnosti. Zákon stanoví přesná pravidla pro postup vložení nemovitosti jako vkladu společníka do základního kapitálu společnosti, a proto Vám doporučuji svěřit založení společnosti do rukou advokáta.

Otázka:
Jsem už v důchodu a bydlím sama. Asi před týdnem mě navštívila jedna moje známá. Prosila mě, zda bych ji nenechala u mě přespat dvě noci, že ji manžel zbil a vyhodil z bytu a že nemá kam jít. Vyhověla jsem jí. Je však u mě stále, nechce odejít s tím, že se bojí vyjít ven kvůli manžela. Nemůžu ji dostat ven z bytu i přesto že jsem jí k opuštění mého bytu několikrát vyzvala. Co mám dělat?

Odpověď:
Pokud s pobytem Vaší známe u sebe doma nesouhlasíte a ona není ochotna dobrovolně Váš byt přes Vaše výzvy opustit, pak zajděte na policii a vše jim oznamte. Vaše známá se totiž svým jednáním dopouští trestného činu Neoprávněného zásahu do práva k bytu ve smyslu § 249a odst.1) trestního zákona, za což jí hrozí trest odnětí svobody až na dvě léta. V okamžiku kdy Vaše známá byt opustí v doprovodu policie za účelem jejího výslechu na policii, vyměňte si v bytě pro jistotu zámek od vstupních dveří a již ji do bytu nepouštějte. Pokud má Vaše známá problémy se svým manželem tak jak jste popsala je na ní aby jeho jednání vůči ní rovněž ohlásila na policii. Nemůže však své problémy řešit na úkor Vašich práv.

Otázka:
Pronajala jsem své dobré kamarádce nebytové prostory v domě, který sama vlastním. Jelikož jsem s ní měla vždy dobré vztahy tak jsme se spolu na nájmu a výši nájemného dohodly ústně. Pronajaté prostory užívala 6 měsíců a tyto pak najednou bez dohody se mnou opustila. Zůstala mi dlužit na nájemném za dva měsíce nájmu. Když jsem po ní peníze za nájem chtěla doplatit tak mi řekla, že mi nic nedá, že jí nic neprokážu protože jsme spolu neměli žádnou smlouvu. Jak mám postupovat když žádnou smlouvu nemám?

Odpověď:
Přestože jste udělala velkou chybu, že jste s Vaší kamarádkou nesepsala písemnou nájemní smlouvu, má Váš problém řešení. Předně je třeba říci, že ústní nájemní smlouva o nájmu nebytových prostor je absolutně neplatná, neboť zák. č. 116/1990 Sb. o nájmu nebytových prostor v § 3 odst. 3) obligatorně ukládá povinnost uzavřít nájemní smlouvu písemně. Porušení tohoto ustanovení zakládá absolutní neplatnost ústní nájemní smlouvy. Vaše kamarádka je Vám však povinna uhradit tzv. bezdůvodné obohacení dle ustanovení § 451 a násl. zák č. 40/1964 Sb. občanský zákoník. Podle tohoto ustanovení je povinen ten kdo se na úkor druhého bezdůvodně obohatí je povinen bezdůvodné obohacení vydat. Bezdůvodným obohacením ve vašem případě je cena obvyklého nájmu v daném místě a čase srovnatelných nebytových prostorů se stejným stavebním určením. V případě, že došlo mezi stranami k plnění z neplatné smlouvy jsou si strany povinny vrátit vzájemná plnění. Vaší povinností je kamarádce vrátit 4 zaplacené nájmy a ona Vám je povinna uhradit za užívání nebytových prostorů obvyklý nájem za 6 měsíců, a to jako její bezdůvodné obohacení vůči Vaší osobě. Lze zde samozřejmě provést započtení vzájemných nároků. V případě neochoty kamarádky věc řešit smírně budete zcela určitě úspěšná soudní cestou.

Otázka:
Dobrý den, mám k Vám prosbu o radu. Manžel bydlí v družstevním bytě, který je napsaný na něj, má tedy nájemní smlouvu a trvalý pobyt. Já bydlím v bytě obecním, kde také mám nájemní smlouvu, zatím napsanou jen na mě. Můj dotaz zní: Může mít manžel trvalý pobyt a být nahlášený u mě, aniž by musel převádět nájemní smlouvu v družstevním bytě na někoho jiného kvůli jinému trvalému pobytu?

Odpověď:
Trvalý pobyt má s nájmem bytu společného pouze tolik, že se předpokládá, že určitá osoba se v tomto bytě zdržuje. Realita však může být jiná. Pokud by Váš manžel změnil místo trvalého pobytu z družstevního bytu, vystavuje se riziku výpovědi z nájmu ze strany pronajímatele z toho, důvodu, že byt neužívá, což by pronajímatel mohl dovozovat z toho, že má jiný trvalý pobyt. Pokud přes změnu pobytu však bude v bytě bydlet, důvod pro výpověď dán nebude. Za daleko větší problém však ve vašem případě považuji Vaši objektivně existující možnost bydlení ve 2 bytech. Za současné situace hrozí konkrétně Vám reálné nebezpečí výpovědi z nájmu od obce, neboť pokud jste vdaná, máte zákonné právo užívat družstevní byt spolu se svým manželem. Toto právo máte po celou dobu trvání manželství. Týká - li se Vašeho manžela, tomu právo užívat obecní byt mohlo a nemuselo vzniknout podle toho, zda jste nájemní smlouvu uzavřela v době, kdy jste spolu trvale žili či nikoli. Pokud by jste spolu žili a právo mu vzniklo, mohlo mu později zaniknout, pokud trvale opustil společnost domácnost. Vaše užívací právo k družstevnímu bytu však vzniklo a trvá bez ohledu na společné soužití nebo opuštění společné domácnosti. Jak jsem uvedla výše, odvíjí se toliko od manželského poměru.

Otázka:
Bydlíme v části obce, kde probíhá výstavba nových rodinných domů. Na sousedním pozemku vedle našeho se bude také stavět. Jako účastníci řízení jsme se dověděli, že nový dům má stát v zadní polovině pozemku a zahrada má být před tímto domem. S tímto nesouhlasíme, proto by to nebylo vhodné z estetického hlediska ani jinak. My jsme při stavbě dostali podmínku, že dům musí stát v přední části pozemku, v řadě s ostatními. V rámci stavebního řízení jsme byli předvoláni k jednání na stavební úřad. Když jsme sdělili jsme, že se v daný termín nemůžeme dostavit, bylo nám řečeno, že případné vyjádření s námitkami máme zaslat písemně, což jsme také učinili. Na to nám bylo zasláno rozhodnutí, že naše námitky zamítají z důvodu naší osobní neúčasti u jednání. Můžeme se proti takovému postupu odvolat? Vždyť nám ho sami úředníci doporučili!?

Odpověď:
Postup stavebního úřadu rozhodně není správný. Námitkové řízení je sice ovládáno tzv. koncentrační zásadou, tzn. že pokud neuplatníte své námitky včas, nebude k nim přihlíženo ani později, nicméně forma uplatnění námitek není stanovena. Není tedy nutné tyto uplatit osobně v rámci ústního jednání, i písemná forma je plně postačující. Proti rozhodnutí o námitkách máte možnost podat odvolání. Lhůta pro odvolání by měla být stanovena jako součást rozhodnutí o zamítnutí Vaší námitky. Pokud v rozhodnutí lhůta uvedena není, doporučuji Vám podat odvolání neprodleně. Obecná odvolací lhůta je 15 dnů.

Otázka:
Asi před dvěma lety jsem se rozvedla. S bývalým manželem jsme v průběhu manželství postavili RD, do dneška jsme se však nedohodli na jeho prodeji. Můžu manžela nějak přimět k tomu, aby prodej neoddaloval?

Odpověď:
Obávám se, že z právního hlediska nemáte možnost bývalého manžela k prodeji přimět. Vaše společné jmění manželů, jehož součástí dům zřejmě je, sice zaniklo právní mocí rozvodového rozsudku, nicméně k jeho vypořádání dohodou, jak se zdá nedošlo. Za této situace Vám nezbývá, než bývalého manžela upozornit na úskalí soudního řízení, ve kterém byste se musela vypořádání domáhat, zejména na výši nákladů řízení, které se odvíjejí zásadně o hodnoty sporu, ve Vašem případě tedy hodnoty nemovitosti a mohou dosahovat desítek tisíc korun. Upozorňuji však, že v rámci soudního řízení se můžete domoci pouze toho, aby dům připadl do vlastnictví jedné či druhé straně za současného finančního vypořádání pro protistranu. Soud nemůže v řízení o vypořádání společného jmění manželů nařídit prodej nemovitosti a rozdělení výtěžku.

Otázka:
V době trvání manželství mi vzniklo právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu. V roce 2004 jsme se ale s manželkou rozvedli. Manželka se ode mne dobrovolně odstěhovala a já i s našimi malými dětmi jsem v bytě zůstal bydlet. Manželka chce však nyní byt zpátky, aby tam bydlela i s jejím přítelem. S tímto nemohu souhlasit. Můžu jí členství v družstvu nějakým způsobem zrušit?

Odpověď:
Ve Vašem případě se jedná o společný nájem bytu manžely, který je upraven v občanském zákoníku, přesněji v § 703 a násl. Vznikle-li jednomu z manželů za trvání manželství právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, vznikne se společným nájmem družstevního bytu manžely i společné členství manželů v družstvu. Pokud jste v současné době s bývalou manželkou rozvedení a nedohodli jste se na dalším nájmu předmětného bytu, máte možnost podat návrh na soud, aby zrušil právo společného nájmu bytu a současně určil, který z Vás bude nadále byt užívat jako výlučný nájemce. Při rozhodování soudu o dalším nájmu bytu, tzn. určení výlučného nájemce, soud přihlédne zejména k zájmům nezletilých dětí a ke stanovisku pronajímatele. Toto jsou jediné dva zákonné předpoklady při určování výlučného nájemce bytu. Soud však zpravidla přihlíží i k dalším významným okolnostem jednotlivého případu, např. kdo se o byt převážnou mírou zasloužil, placení nájemného atd. V rozhodnutí soudu však musíte počítat s tím, že pokud budete určen výlučným nájemcem bytu, bývalé manželce bude stanovena povinnost byt vyklidit a předat až po zajištění bytové náhrady.

Otázka:
Chci koupit nemovitosti, které vlastní v podílovém spoluvlastnictví dva spoluvlastníci, přičemž jsem se dozvěděl, že jeden z nich je nesvéprávný. Mohu podepsat kupní smlouvu s oběma spoluvlastníky, bez ohledu na tuto skutečnost?

Odpověď:
U spoluvlastníka, který je, jak ve svém dotazu uvádíte, nesvéprávný, se bude s největší pravděpodobností jednat o tzv. zbavení způsobilosti k právním úkonům. Jedná se o případy, kdy fyzická osoba pro duševní poruchu, nikoli přechodného rázu, není schopna činit jakékoliv právní úkony. V takovémto případě soud zbaví osobu způsobilosti k právním úkonům a zároveň ustanoví dotyčné osobě tzv. opatrovníka. Opatrovník je pak oprávněn tuto osobu zastupovat při právních úkonech před fyzickými i právnickými osobami, vyřizovat její běžné záležitosti, hájit její zájmy a též spravovat majetek s péči řádného hospodáře. Přitom při rozhodování v podstatných záležitostech a neběžných právních úkonech, které bude činit za dotyčnou osobu, je nutné žádat příslušný soud o schválení takovéhoto úkonu soudem. V praxi to bude pro Vás znamenat, že kupní smlouvu můžete uzavřít se spoluvlastníkem a opatrovníkem druhého spoluvlastníka (který byl zbaven způsobilosti k právním úkonům). Následně takto řádně uzavřena kupní smlouva musí být předložena soudu s návrhem na schválení tohoto právního úkonu soudem, tak jak to vyžadují příslušná ustanovení občanského zákoníka, a to vzhledem k tomu, že se, dle ustálené soudní judikatury, jedná o podstatnou, neběžnou záležitost zastupovaného.

Otázka:
Před dvěma lety jsem své dceři darovala nemovitost. Dcera se vdala a následně se ode mě odstěhovala. Od této doby nastaly problémy. Dcera a její manžel o mě nejeví sebemenší zájem, naopak často se stává, že mě hrubě urážejí, pomlouvají a způsobují mi společně nejrůznější potíže. Nyní své rozhodnutí ohledně darování lituji. Dá se tento stav nějako zvrátit? Mění se situace pokud by dcera již tuto nemovitost nevlastnila?

Odpověď:
Tuto problematiku řeší občanský zákoník v ust. § 630. Okamžikem jednání obdarovaného, který svým chováním vůči dárci nebo členům jeho rodiny hrubě porušil dobré mravy, vzniká dárci právo domáhat se vrácení daru, tj. požadovat po obdarovaném vrácení toho, coby bylo předmětem daru. Jednání obdarovaného je přitom nutné posuzovat vzhledem ke všem okolnostem konkrétního případu, nejedná se totiž o jakékoli nevhodné chování obdarovaného, či pouhý nevděk. Na druhé straně, ale zákon ani nevyžaduje, že by chování obdarovaného muselo dosahovat až intenzity trestného činu či přestupku. Je nutné připomenout, že k zániku právního vztahu mezi dárcem a obdarovaným nedochází přímo ze zákona, nýbrž záleží na dárci zda svého práva, samozřejmě při splnění zákonných předpokladů, využije. Tento právní úkon dárce může být učiněn jakoukoliv formou, doporučuji samozřejmě, zvolit formu písemnou. Co se týče dotazu k situaci, že by dcera již darovanou nemovitost nevlastnila. V tomto případě se Vaše pozice až tak nemění, i nadále Vám náleží právo požadovat darovanou věc, za splnění zákonných předpokladů, zpět. Dcera by však byla povinna poskytnout Vám, místo vrácení daru - nemovitosti, peněžitou náhradu, a to dle zásad o bezdůvodném obohacení, které dále již upravuje občanský zákoník v ust. § 451 a násl.

Otázka:
Mám zájem koupit byt do osobního vlastnictví. Jak jsem ale zjistil, budu jako kupující ručitelem daně z převodu nemovitostí, kterou by však měl zaplatit prodávající. Mohu se ručení nějak vyhnout?

Odpověď:
Bohužel Vás musím zklamat. Je sice pravdou, že daň z převodu nemovitostí je povinen ze zákona uhradit prodávající, ale Vy budete vždy za tento jeho závazek ručit. Této své povinnosti se kupující zprostit nemůže. |Pokud by se tedy stalo, že prodávající tuto daň nezaplatí, jste povinen takto učinit Vy. Samozřejmě máte poté právo domáhat se po prodávajícím náhrady, ale jen výjimečně Vám ji prodávající poskytne dobrovolně a tudíž Vám nezbude nic jiného než se domáhat náhrady soudní cestou. Této situaci je možno předejít tím, že po vzájemné dohodě s prodávajícím složíte peněžitou částku odpovídající dani z převodu nemovitostí do úschovy advokáta nebo notáře, který poté tuto částku dle sjednaných podmínek uhradí přímo na účet příslušného finančního úřadu.

Otázka:
Společně s mu sestrou a mými dětmi jsme zdědili rodinný dům a pozemky po mých rodičích. Jelikož je nemůžeme užívat, rádi bychom všechny nemovitosti prodali. Vzhledem k tomu, že žijeme různě po celé republice, chtěli bychom pověřit někoho z nás, aby celý prodej zařídil. Jak máme postupovat?

Odpověď:
V tomto případě bude záležet pouze na vás, kdo celý prodej zařídí. K tomuto je zapotřebí, aby každý z vás udělil dotyčné osobě plnou moc k prodeji nemovitostí, která musí mít písemnou formu. Její obsah se bude odvíjet od vůle účastníků. Nezbytnou náležitostí je přesná identifikace osoby zmocnitele a zmocněnce a dále nemovitostí, které mají být předmětem koupě. Pokud se nebudete angažovat v prodeji nemovitostí vůbec, doporučuji, aby plná moc obsahovala co nejpodrobnější výčet úkonů, které je zmocněnec za zmocnitele oprávněn jeho jménem činit (např. podpis smlouvy, návrhu na vklad do katastru nemovitostí, zastupování v řízení před katastrálním úřadem, převzetí kupní ceny, její předání zmocniteli, apod.) Ačkoli to zákon neukládá, doporučuji, aby podpisy na plné moci, minimálně podpis zmocnitele, byl úředně ověřen. Pokud si nebudete jisti, zda plná moc má veškeré náležitosti, je možné k jejímu sepisu využít služeb advokáta či notáře.

Otázka:
Po smrti své matky jsem se sestrou jedinými dědici jejího majetku. Za svého života mi matka darovala stavební pozemek. Bude mít tato skutečnost vliv na výši nabytého dědictví.

Odpověď:
Pokud se jedná o darování nemovitostí, nelze toto považovat za darování obvyklé, a proto se k tomuto bude v rámci dědického řízení přihlížet. Takovýto dar bude tedy započten na dědický podíl, když tento zápočet bude proveden tak, že k čisté hodnotě dědictví (tzn. poté co budou odečteny veškeré dluhy, pokud Vaše matka nějaké měla) se připočte i hodnota pozemku, který Vám Vaše matka darovala. Z této konečné částky pak budou stanoveny dědické podíly, kdy Váš podíl bude následně ponížen o hodnotu daru, který jste od Vaší matky za jejího života obdržel.

Otázka:
Při prodeji svého bytu jsem se obrátila na realitní kancelář, která v krátké době vyhledala zájemce o koupi mé nemovitosti. Následně tedy došlo mezi mnou, realitní kanceláří a zájemcem k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, a to do doby, než si zájemce vyřídí hypoteční úvěr. Asi po dvou měsících se ukázalo, že kupující úvěr nedostane a od smlouvy odstoupil. Ve smlouvě o smlouvě budoucí bylo sjednáno, že v tomto případě obdrží realitní kancelář od kupujícího smluvní pokutu. Mám já nárok alespoň na část této pokuty?

Odpověď:
Odpověď na Vaši otázku závisí na obsahu smlouvy o zprostředkování nebo smlouvy o smlouvě budoucí. Pokud je Váš nárok na část smluvní pokuty upraven alespoň v jedné z těchto smluv, pak Vám samozřejmě náleží, pokud ne, smluvní pokuta podle toho, co jste uvedla přináleží výhradně realitní kanceláři.

Otázka:
Mám zájem o koupi družstevního bytu. Mohu někde získat nějakou univerzální kupní smlouvu, kterou bychom mohli s prodávajícím podepsat?

Odpověď:
Pokud se jedná o převod družstevního bytu, nepřevádí se byt jako takový, tedy nemovitost, ale pouze členská práva a povinnosti, k nimž patří rovněž právo užívat konkrétní byt. Družstva mají zpravidla pro převod členských práv a povinností zpracovány vlastní formuláře. Pokud chcete mít jistotu, že smlouva obsahuje veškeré náležitosti, doporučuji Vám, nechat si ji posoudit advokátem.

Otázka:
Můžete mi prosím poradit, kdo platí náklady spojené se zpracováním smlouvy, zpracováním znaleckého posudku a přepisem vlastnického práva na katastrálním úřadě?

Odpověď:
Otázka, kdo bude hradit jednotlivé náklady záleží pouze na dohodě mezi kupujícím a prodávajícím. Zpravidla to bývá tak, že zpracování kupní smlouvy a vyhotovení znaleckého posudku hradí prodávající, ale rovněž se setkávám i s tím, že tyto náklady nesou každá ze smluvních stran ve výši 1/2. Poplatek za vklad vlastnického práva, který činí 500,- Kč pak hradí ve většině případů kupující. Jak už je však výše uvedeno, záleží pouze na Vás na čem konkrétně se dohodnete.

Otázka:
V roce 2004 jsme společně s manželkou koupili rodinný dům. Ke vchodu našeho domu se lze dostat pouze přes pozemek sousedů. Dle LV však bylo rozsudkem soudu ve prospěch vlastníka a všech následujících vlastníků zřízeno právo odpovídající věcnému břemenu, právo příchodu, příjezdu, odchodu a odjezdu přes zmiňovaný pozemek sousedů. Ihned po přestěhování nám však sousedé začali dělat problémy. Při každém průchodu přes pozemek mi, moji manželce a malému dítěti sprostě nadávají, že na jejich pozemku nemáme co dělat. Navíc v našem domě s námi bydlí rodiče mé manželky. Ti jsou rovněž častování nevhodnými výrazy a mnohdy se stává, že je na pozemek nechtějí vůbec pustit. Toto se opakuje i v případě jakékoliv návštěvy, příchodu pracovníka pošty či jiných služeb. Sousedé se neustále opakují, že věcné břemeno je zřízeno pouze ve prospěch vlastníků a nikoho dalšího. Je toto stanovisko v pořádku, případně co mám v této mé situaci dělat?

Odpověď:
Dle občanského zákoníku, konkrétně § 151n rozeznáváme dva druhy věcných břemen. Buď jsou práva odpovídající věcným břemenům spojena s vlastnictvím určité nemovitosti, nebo patří určité osobě. Ve vašem konkrétním případě půjde nejspíše o první případ. Dosavadní právní praxe se kloní k tomu názoru, že není možné si ustanovení občanského zákoníku vykládat tak, že oprávnění z tohoto věcného břemena jsou pouze vlastníci nemovitosti. Ve skutečnosti je třeba za oprávněné brát všechny ty, kteří vykonávají práva, která úzce souvisí s výkonem vašeho vlastnického práva. V praxi to znamená, že procházet přes předmětný pozemek mohou všichni vaši rodinní příslušníci vlastníků a jiné osoby blízké. S manželkou máte rovněž jako vlastníci právo zvát si návštěvy, případně pracovníky služeb, které jsou nutné k obsluze vaší domácnosti. Jestliže tyto vaše práva sousedé nedodržují a současně je věcné břemeno zřízeno rozhodnutím soudu, máte v tomto případě možnost řešit celou záležitost soudně, a to tak, že podáte u příslušného soudu návrh na výkon rozhodnutí a soud pak může sousedům uložit pokutu až do výše 100.000,-Kč a to i opakovaně. Co se týče nadávek sousedů, doporučuji obrátit se na Policii ČR, či rovnou podat podnět příslušnému obecnímu úřadu k přezkoumání, zda nebyl spáchán přestupek proti občanskému soužití.

Otázka:
Dobrý den spolu se svým bratrancem vlastníme dům, a to každý 1/2. Bratranec, který podíl zdědil po svém otci se nechce o dům starat. Bratranec nemá o mou polovinu zájem a já nemám finanční prostředky na odkoupení jeho podílu. Navrhoval jsem mu již několikrát, že dům prodáme, ale nejsme schopni se dohodnout. Je možné tuto situaci nějak vyřešit?

Odpověď:
Z vašeho dotazu je zřejmé, že k dohodě jak naložit s domem mezi vámi nedojde. V tomto případě se lze obrátit na soud, aby rozhodl o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Soud při svém rozhodování bude přihlížet nejen k výši spoluvlastnických podílů, ale rovněž k účelnému využití nemovitosti. Pokud nelze věc, tedy dům rozdělit přikáže jej soud jednomu ze spoluvlastníků za přiměřenou náhradu. Pokud ani jeden z vás však nemá o dům zájem, nařídí soud jeho prodej a výtěžek, který bude takto získán bude rozdělen mezi vás podle výše spoluvlastnických podílů.

Otázka:
Chtěl bych vědět, zda si můžu jako občan Slovenské republiky koupit byt v České republice, i když zde nemám trvalý ani přechodný pobyt.

Odpověď:
Bohužel vás budu muset zřejmě zklamat. Pokud nemáte na území České republiky trvalý ani přechodný pobyt můžete jako cizinec nabývat nemovitosti, tedy i byt pouze výjimečně, mezi tyto výjimky patří zejména dědění nebo nabývání nemovitostí do společného jmění manželů za předpokladu, že vaše manželka má české občanství. Podmínky pro nabytí nemovitostí cizinci v ČR jsou upraveny zákonem č. 219/1995 Sb., v platném znění (český devizový zákon).

Otázka:
Dobrý den, bydlíme s manželem v družstevním bytě už asi 15 let. Na jaře loňského roku se do našeho domu nastěhoval nová nájemnice. Od této doby jsou s ní jenom potíže. Ostatním nájemníkům neustále znepříjemňuje život různými naschvály. Na chodbě nechává nepořádek, ve večerních hodinách se z jejího bytu ozývá hlasitá hudba, často chodí v podnapilém stavu domů a vykřikuje přitom na chodbě. Její syn si do domu vodí neznámé osoby, společně pak dělají nepořádek ve sklepech a na dvorku. Několikrát došlo i fyzickému napadení jedné z nájemnic. Situace je již neúnosná, trpělivost mi došla nedávno, kdy jsem před svými vstupními dveřmi měla vysypané odpadky. Opravdu si nevím rady, poraďte mi prosím co mám dělat.

Odpověď:
Situaci lze řešit ve dvou rovinách. Za prvé máte právo se obrátit na příslušný obecní úřad, který by měl celou situaci začít řešit, a to z důvodů, že nová nájemnice hrubě porušuje občanské soužití a omezuje Vaše práva spojená s nájmem družstevního bytu. V případě naléhavosti situace se nebojte přivolat policii, aby celou záležitost případně vyřešila ihned na místě. Za druhé je třeba na celou záležitost upozornit příslušné orgány bytového družstva, kterého jste, předpokládám Vy nebo Váš manžel, členem. Tímto příslušným orgánem je představenstvo družstva. Toto by mělo mít zájem celou situaci řešit, neboť shora popsaným chováním nová nájemnice jednoznačně porušuje Vaše práva člena družstva a současně tak neplní své povinnosti člena družstva, které ji ukládá zákon (obchodní zákoník) a stanovy družstva, které musí mít každé družstvo. Představenstvo, jako vedení družstva, by mělo nájemnici upozornit na porušování její povinností a vyzvat ji, aby od takového jednání upustila. V případě opětovného porušení povinností člena družstva, má právo ji představenstvo z družstva vyloučit. V případě, že představenstvo nebude mít zájem situaci řešit na Váš podnět, domluvte se s ostatními nájemci (členy družstva) a prostřednictvím představenstva svolejte mimořádnou členskou schůzi, kde může být celá záležitost projednána opětovně, v krajním případě může být nečinné představenstvo odvoláno. K tomu, aby mohla být představenstvem mimořádná členská schůze svolána, je však zapotřebí, aby o toto požádala představenstvo písemně alespoň jedna třetina všech členů družstva. Představenstvo pak musí svolat členskou schůzi do 40 dnů od doručení žádosti členů družstva.

Otázka:
Máme zájem se svou přítelkyní koupit do osobního vlastnictví byt ve Frýdku - Místku. Současní vlastníci však ještě nemají dostavěný dům, do kterého by se chtěli v létě stěhovat a potřebovali by v tomto bytě ještě nějakou dobu zůstat. Je možné uzavřít s nimi nájemní smlouvu?

Odpověď:
Vzhledem k tomu, že se jedná o byt v osobním vlastnictví, můžete s ním jakkoli nakládat, tzn. nejen jej pronajmout, ale také prodat či zřídit k němu zástavní právo. Pro tento případ bych tedy doporučila uzavřít po odkoupení bytu s bývalými vlastníky písemnou nájemní smlouvu, i když toto zákon výslovně nevyžaduje. Vzhledem k nové právní úpravě vztahující se k nájmu bytu by bylo vhodné, obrátit se s žádostí o její zpracování na právníka.

Otázka:
Jsem spoluvlastníkem rodinného domu, přičemž můj podíl je 3/4 a tento bych chtěla prodat. Můžete mi, prosím poradit jak mám postupovat?

Odpověď:
V tomto konkrétním případě vzniká druhému ze spoluvlastníků ze zákona předkupní právo, tzn., že mu Váš podíl musíte nabídnout přednostně ke koupi. Proto doporučuji zaslat druhému spoluvlastníkovi nabídku na odkoupení Vašeho spoluvlastnického podílu. Tato by měla být zaslána doporučeně s dodejkou, aby nebylo pochyb o tom, kdy si dotyčný zásilku převzal. Dále bych doporučil, aby tato nabídka obsahovala uvedení termínu, do kdy by se měla protistrana vyjádřit, ovšem zvolil bych takový termín pro odpověď (asi tak 1 měsíc), aby si druhá strana mohla tuto nabídku dostatečně promyslet. Dále je nutné, aby tato nabídka obsahovala kupní cenu, za kterou svůj podíl chcete prodat. V případě, že protistrana nebude na Vaši nabídku ve stanovené lhůtě reagovat, má se za to, že nemá zájem této nabídky využít a Vy můžete svůj podíl poté prodat třetí osobě.

Otázka:
Má matka se stěhuje do ciziny a chtěla by mi darovat svůj byt, ve kterém nyní žije. Co vše bude nutno pro tento případ zajistit.

Odpověď:
Předpokládám, že se ve Vašem případě jedná o byt v osobním vlastnictví. Aby mohl být byt převeden na Vaši osobu, je nutno s Vaší matkou uzavřít darovací smlouvu (doporučuji nechat si ji zpracovat právníkem nebo notářem). Na základě této smlouvy bude následně proveden vklad vlastnického práva ve Váš prospěch do katastru nemovitostí. Je rovněž nutné nechat byt ocenit znalcem, neboť jakožto obdarovaná máte povinnost podat u příslušného finančního úřadu daňové přiznání a zaplatit darovací daň právě z ceny, která bude stanovena tímto znaleckým posudkem.

Otázka:
Za trvání manželství jsem od svých rodičů dostal darem stavební parcelu, na které jsme s manželkou postavili dům. Před nedávnem jsem potřeboval k zajištění znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí, z něhož jsem zjistil, že jak dům tak pozemek máme s manželkou v SJM. Je to v pořádku?

Odpověď:
Pokud rodiče darovali pozemek výlučně Vám, tak zápis Vaší manželky jako vlastníka uvedeného pozemku rozhodně v pořádku není. Předmětný pozemek totiž nespadá do společného jmění manželů, neboť tento byl darován pouze Vám. To by neplatilo pouze v případě, že jste s manželkou uzavřeli smlouvu o rozšíření společného jmění manželů o uvedený pozemek. Pokud tomu tak není doporučuji Vám obrátit se na příslušný katastrální úřad se žádostí o uvedení údajů v katastru nemovitostí do souladu se skutečností. Žádost je potřeba doložit patřičnými důkazy.

Otázka:
Darovali jsme svému synovi před několik lety pozemek sousedící s naším. Chtěli jsme, aby si syn na tomto pozemku v budoucnu postavil domek pro svou rodinu. V současné době se však naše vztahy podstatně zhoršily. Syn se kvůli podnikání zadlužil a k nám jako rodičům se chová vulgárně a hrubě. Máme obavu, aby pozemek, který jsme mu darovali neprodal. Šetřili jsme na něj celý život. Můžeme tomu nějak zabránit.

Odpověď:
V tomto okamžiku je Váš syn jediným a oprávněným vlastníkem uvedeného pozemku a Vy nemáte právo mu žádným způsobem zasahovat do jeho vlastnických práv, tj. ani mu zakázat pozemek prodat. Pokud se však Váš syn k Vám začal chovat „vulgárně a hrubě" a intenzita takového chování dosahuje rozporu s dobrými mravy, máte možnost žádat po synovi vrácení daru. Domáhání se vrácení daru je tzv. jednostranným úkonem z Vaší strany jako dárce, který musí druhá strana - obdarovaný - zaregistrovat (musí „dosáhnout jeho sféry"). Tím se darovací smlouva ruší a obnovuje se původní vlastnické právo dárce. Postup v konkrétním případě Vám doporučují konzultovat s advokátem

Otázka:
Dobrý den, v nejbližší době hodláme uzavírat kupní smlouvu. I přesto, že se prodávající jeví seriózně, máme obavu, zda nám v dohodnutém termínu byt předají. Sami totiž byt prodáváme a musíme jej do určitého data uvolnit. Je možné nějak prodávající donutit, aby byt ve smluveném termínu vyklidili?

Odpověď:
Bohužel, donutit je (okamžitě) nemůžete, ale je možné učinit taková opatření, aby to prodávající „odradilo" k porušení smluvního ujednání o termínu vyklizení a předání předmětného bytu. V tomto ohledu doporučuji minimálně trvat na sankci za prodlení s vyklizením a předáním bytu např. smluvní pokutě za každý den prodlení. V případě, že by Vám porušením jejich povinnosti vystěhovat se vznikla škoda, měli byste rovněž nárok na její náhradu.

Otázka:
V době, kdy byl syn ženatý, jsme mu darovali dům. Nyní se rozvádí a jeho manželka tvrdí, že jí patří polovina. Má na ni skutečně nárok?

Odpověď:
V tomto případě, se nemusíte ničeho obávat. I když k nabytí majetku došlo za trvání manželství, není dar předmětem společného jmění manželů stejně, jako například věci zděděné. K tomu, aby si Vaše snacha mohla nárokovat polovinu nemovitosti, museli by s Vaším synem uzavřít dohodu o rozšíření společného jmění manželů, která má formu notářského zápisu, s tím, že dům, který jste synovi darovali, by byl zahrnut do společného jmění manželů. Pokud byste však nemovitost darovali oběma společně, nárok Vaší snachy by byl zcela oprávněný.

Otázka:
Kupuji s přítelkyní byt na hypotéku. Hypotéku budeme splácet rovným dílem, ale beru si ji na sebe. Jak máme postupovat, abychom nevyšli ani jeden naprázdno, pokud by nám náš vztah nevyšel?

Odpověď:
Pokud se týče hypotéky, bylo by zřejmě výhodnější, pokud byste o ni žádali oba dva, dosáhnete tak vyšší bonity při posuzování Vaší žádosti. Zároveň budete oba ručit za splnění svých závazků. Ve vztahu k samotné kupní smlouvě pak doporučuji, abyste v kupní smlouvě jako kupující vystupovali oba dva. Stanete se tak podílovými spoluvlastníky, kdy záleží pouze na Vás, zda každý nabudete 1/2 ve vztahu k celku nebo si výši spoluvlastnického podílu upravíte ve smlouvě jinak. Tím se pak v budoucnu vyhnete nepříjemným problémům pro případ, že byste museli řešit majetkové vypořádání.

Otázka:
Se svým druhem žijeme v bytě, který jsme si koupili do podílového spoluvlastnictví. Každý z nás má z prvního manželství jedno dítě. Jak by to bylo s dědictvím po kterémkoli z nás?

Odpověď:
Pokud nezanechá zůstavitel závěť, dědí ze zákona jeho děti a manžel(ka). V závěti pak může zůstavitel odkázat majetek jakékoli třetí osobě, s výjimkou podílu, který náleží neopomenutelným dědicům, tedy potomkům zůstavitele. Pokud by toto zůstavitel opomenul v závěti uvést a nedošlo by k platnému vydědění, je závěť v daném bodě neplatná a zletilé děti musí obdržet alespoň polovinu zákonného podílu, zatímco nezletilé musí obdržet celý zákonný podíl.

Otázka:
Spolu s mou tetou vlastníme v podílovém spoluvlastnictví rodinný dům, kdy každá z nás vlastní ½. Já bych chtěla svůj podíl prodat svému dospělému synovi, ale sestra mi říká, že nejprve jej musím nabídnout k prodeji jí a hovoří o tom, že má vůči mému podílu předkupní právo a že jej chce koupit ona. Mám opravu povinnost nabídnou svůj podíl ke koupi nejdříve jí?

Odpověď:
Dobrý den. Vaše teta nemá pravdu. Občanský zákoník sice uvádí, že převádí-li se spoluvlastnický podíl, mají spoluvlastníci k tomuto podílu předkupní právo, a to bez ohledu na to jak velký je jejich podíl a kolik spoluvlastníků je. Avšak toto neplatí, pokud byste chtěla svůj podíl převést na osobu blízkou. Koho lze považovat za osobu blízkou definuje rovněž občanský zákoník. Vzhledem k tomu, že Váš syn je zcela určitě touto osobou, můžete mu svůj spoluvlastnický podíl bez ohledu na to, zda má Vaše teta o Váš podíl rovněž zájem, prodat.

Otázka:
Po rozvodu jsem si v roce 2003 dohodou vypořádali společné jmění manželů, jehož součástí byl i dům. Touto dohodou připadl dům do mého výlučného vlastnictví. Nyní jsem se rozhodla dům prodat a protože na příslušném listu vlastnictví v katastru jsme stále vedeni jako vlastníci oba s bývalým manželem, doložila jsem na katastru uvedenou dohodu o vypořádání. Na katastru mi však řekli, že mé výlučné vlastnictví nezapíšou, že jsme se s bývalým manželem stali podílovými spoluvlastníky. Co to znamená?

Odpověď:
Bohužel katastr má pravdu. Zákon umožňuje vypořádat si nemovitosti, které jste nabyli v manželství, po rozvodu dohodou, ale stanovuje, že tato dohoda musí být písemná a účinnost nabývá až vkladem této dohody do katastru. Vy jste pravděpodobně tuto dohodu sepsali, ale nedoložili ji ve lhůtě do tří let od rozvodu na katastr, s tím, abyste požádala o změnu vlastnictví. Proto nenabyla tato dohoda účinnosti. Zákon pak stanoví, že pokud do tří let od právní moci rozsudku o rozvodu nedojde k vypořádání společného jmění manželů stávají se tito vůči nemovitostem podílovými spoluvlastníky, a k tomuto došlo ve Vašem případě.

Otázka:
iž asi 20 let s manželem jezdíme téměř každý víkend na naši chalupu v Jeseníkách. Přístup k naší chatě je však možný pouze přes pozemek, který do loňského léta patřil obci. Přes tento pozemek jezdili všichni naši sousedé, jelikož přes něj vedla cesta. Nikdy s průjezdem přes tento pozemek nebyl problém. Až nyní, kdy pozemek od obce odkoupil jiný chalupář. To bylo v srpnu 2006. Již na podzim začal tento náš nový soused dělat potíže s průjezdem přes tento pozemek, že si nepřeje, aby přes něj jezdili auta. Cestu ohradil provizorními řetězovými zábranam